房屋出租契約注意事項：房東簽約前要寫清楚的條款

本文重點

房屋出租契約最重要的是把押金、費用分擔、修繕責任、終止租約的條件寫清楚。住宅出租有內政部公告的「應記載及不得記載事項」，房東寫的條款若違反「不得記載事項」，該條款會無效。

• 住宅出租的押金，不得超過 2 個月租金總額。
• 房屋稅、地價稅由房東負擔，不能轉嫁給房客。
• 房東不能在租約裡禁止房客申請租金補貼、遷入戶籍。

目錄

1. 先確認：您的租約適用哪種規範？
2. 押金與租金怎麼寫？
3. 費用誰付？哪些不能轉嫁？
4. 修繕責任怎麼約定？
5. 提前終止租約的條件
6. 租約裡不能禁止房客的事
7. 房東簽約前可以怎麼做？
8. 什麼情況適合交給包租代管？
9. 常見問題 Q&A

先確認：您的租約適用哪種規範？

出租給人居住的房屋，要對照住宅租賃的規範。 租賃住宅市場發展及管理條例（簡稱「租賃專法」）和內政部公告的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，都以供居住的出租為對象。

住宅租賃契約的規範有幾個要點：

• 租賃條款違反「應約定及不得約定事項」者無效。
• 「應約定事項」沒寫進契約，仍然視為契約內容。
• 店面、辦公室、工廠、倉庫等營業用出租，不適用租賃專法，押金等限制也不同。
• 營業兼住家的房屋，內政部認為仍可能適用租賃專法，須依個案判斷。

這也是為什麼出租前要先想清楚用途。更完整的出租前準備，可以參考 房東出租注意事項：雙北房東出租前必看的完整清單。

押金與租金怎麼寫？

住宅出租的押金，不得超過 2 個月租金總額。 超過的部分，房客可以要求抵付租金。

租約裡建議寫清楚：

另外，政府的租賃宣導資料提醒，租賃期間房東不得以任何理由要求調漲租金，調降則不受限。如果您希望日後有調整空間，請在簽約前與房客討論，並對照最新版應記載事項。

費用誰付？哪些不能轉嫁？

房屋稅與地價稅由房東負擔，不能在租約裡轉嫁給房客。 民法規定房東負擔房屋的一切稅捐，定型化契約也有同樣規定。

其他費用建議用表格逐項寫清楚：

欠繳的水電費、管理費，若沒有寫清楚，退租時很容易吵。

修繕責任怎麼約定？

沒有特別約定時，房屋或設備的損壞原則上由房東修繕。 有兩種情形由房客負責：雙方在租約裡約定由房客修繕，或損壞是房客造成的。

給房東的寫法建議：

1. 先分類：結構、水電管線、熱水器、冷氣等，各自寫誰負責。
2. 自然耗損與人為損壞要分開：自然老化通常由房東處理，人為損壞由房客賠償。
3. 寫清楚通知與回應時間：房客發現損壞要多久內通知，房東多久內回覆。

房東若遲遲不修繕，房客在法定情形下可以提前終止租約。修繕費用怎麼分，可以進一步看 出租房屋修繕費用誰出？房東與房客的責任怎麼分。

提前終止租約的條件

房東與房客都有法定的提前終止事由，也都要依規定提前通知。 以下是政府宣導資料整理的重點，簽約前請對照最新版本：

房客欠租的完整處理流程，請看 【2026 實務】房客欠租怎麼辦？房東的處理流程與預防方法。

租約裡不能禁止房客的事

以下事項房東不能在租約中禁止：

• 申請租金補貼（房客不需要先取得房東同意）
• 申報租賃費用支出（用於房客報所得稅）
• 遷入戶籍

房東若以調漲租金、提前終止租約等方式限制房客申請租金補貼，房客可向地政單位或消保官申訴。

房東簽約前可以怎麼做？

簽約前花 30 分鐘逐項核對，能省下日後大部分糾紛。

確認房屋用途是住宅，並使用內政部公告的住宅租賃契約範本或對照其條款

確認出租人是房屋所有權人，或有合法出租權限

押金不超過 2 個月租金

租金、繳納日、帳戶清楚

水電瓦斯、管理費、網路費的負擔方式逐項寫明

房屋稅、地價稅沒有轉嫁給房客

修繕責任分類寫清楚，並約定通知方式

提前終止條件與通知期限，與法定規定一致

沒有禁止申請租金補貼、遷入戶籍或申報租賃費用

簽約時拍照或製作屋況與設備清單，雙方簽名

契約有疑問時，先請專業人士審閱再簽

什麼情況適合交給包租代管？

如果您不想自己處理租約、修繕與房客聯繫，可以評估包租代管。 包租代管是房東把房子租給業者，由業者轉租並負責管理。

適合的情形：

• 房子在雙北，但您不住附近，沒時間處理房客大小事
• 希望租金收入與管理流程比較穩定
• 不想自己面對欠租、修繕與糾紛

不一定適合的情形：

• 您想追求最高租金，並願意自己管理
• 您希望完全自行選擇房客

社會住宅包租代管的契約另有方案規定，依內政部《社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點》：

• 簽約租金不得超過評定的市場租金，臺北市每月上限 3.9 萬元、新北市 3.5 萬元（第八點、第十四點）
• 包租契約的押金由房東保管，業者與房客的轉租契約押金由業者保管（第二十六點）
• 轉租契約應辦理公證，並載明逕受強制執行（第二十五點）
• 房客須經主管機關審認符合承租資格（第二十一點）

安收客租管是新北市與台北市社會住宅包租代管計畫（第五期）承辦廠商，服務雙北房東。

常見問題 Q&A

房東版租賃契約書要寫哪些內容？

至少要寫清楚租金與繳納方式、押金金額與返還、租期、修繕責任、費用分擔、提前終止條件與房屋返還。住宅租賃有內政部公告的應記載事項，建議逐項對照。

住宅出租的押金最多可以收幾個月？

住宅租賃的押金不得超過 2 個月租金總額，超過的部分房客可要求抵付租金。營業用房屋的規定不同，建議依個案確認。

房客可以提前解約嗎？

可以，但須符合法定事由，例如房屋有修繕必要而房東遲未修繕，並須於 30 天前通知。房東宜把通知方式與押金結算寫進租約。

房客欠租時，房東可以終止租約嗎？

房客積欠租金或費用達 2 個月租金額，經房東定期催告仍不繳時，房東可依規定於 30 天前以書面通知終止租約。實際計算方式請以最新版應記載事項為準。

房東可以禁止房客申請租金補貼或遷入戶籍嗎？

不可以。住宅租賃定型化契約的不得記載事項明定，房東不得禁止房客申請租金補貼、遷入戶籍，也不得禁止申報租賃費用支出。

延伸閱讀

• 👉 房東出租注意事項：雙北房東出租前必看的完整清單
• 👉 【2026 實務】房客欠租怎麼辦？房東的處理流程與預防方法
• 👉 【2026 實務】房客欠租滿二個月如何合法終止租約？

資料來源

• 內政部「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」（查閱日期：2026-10-16）
• 租賃住宅市場發展及管理條例（查閱日期：2026-10-16）
• 台北市政府地政局、新北市政府地政局「租賃常見糾紛」宣導資料（查閱日期：2026-10-16）
• 內政部《社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點》（114 年 8 月 27 日台內國字第 1140809740 號令）第八點、第十四點、第二十一點、第二十五點、第二十六點（查閱日期：2026-10-19）

免責聲明

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