出租房屋修繕費用誰出？房東與房客的責任怎麼分

【先看結論】

雙北房東常遇到的修繕爭議

修繕爭議通常不是金額大，而是「誰該出錢」沒講清楚。以永和出租的公寓為例，房東常接到的報修是熱水器不熱、冷氣不冷、牆面滲水，房客認為是房東的事，房東則懷疑是房客用壞的。

沒有租約條款、沒有入住時的屋況紀錄，雙方各說各話，最後常演變成扣押金的糾紛。修繕責任到底怎麼分，房東又該怎麼事先寫清楚？

目錄

1. 修繕責任怎麼分
2. 房客報修後的處理流程
3. 修繕的三個常見地雷
4. 事先約定修繕的做法
5. 常見問題 Q&A
6. 行動建議與諮詢管道

一、修繕責任怎麼分

出租房屋修繕費用的分配原則是：自然耗損房東修，房客造成的損壞房客賠，消耗品依租約約定。 《民法》第 432 條規定，房客要以善良管理人的注意保管房屋，沒做到而造成損壞，就要負賠償責任。

租約裡設備清單與修繕條款怎麼寫，可以參考 房屋出租契約注意事項：房東簽約前要寫清楚的條款。

二、房客報修後的處理流程

房客報修後，房東應在房客定的適當期限內修繕；房東為修繕所必要的行為，房客不得拒絕。 這兩點分別規定在《租賃住宅市場發展及管理條例》第 8 條與《民法》第 429 條。

三、修繕的三個常見地雷

修繕爭議最常見的原因，是房東拖延、條款寫得太籠統，以及入住時沒有留下屋況紀錄。 這三件事都會讓房東在爭議時拿不出依據。

⚠️ 地雷 1：房客報修一直拖著不處理

房客報修後，房東遲遲不回應，房客依法可以自行找人修繕，再請房東償還或直接從租金扣除。屋況嚴重到不合居住時，房客還能依《租賃住宅市場發展及管理條例》第 11 條提前終止租約。

合規解方： 收到報修當天先回覆並約時間確認；無法馬上修的，用文字說明預計處理日期，留下紀錄。

⚠️ 地雷 2：租約只寫「修繕由房客負責」

只寫一句「修繕由房客負責」，沒有列出項目與範圍，發生爭議時很難主張。依《租賃住宅市場發展及管理條例》第 8 條，房東仍要讓房屋維持合於居住使用的狀態，並應在簽約前說明自己負責修繕的項目與範圍。

合規解方： 在租約逐項列出房東負責與房客負責的項目，例如結構與管線歸房東、消耗品歸房客，並附設備清單。

⚠️ 地雷 3：入住時沒有拍照與設備清單

退租時發現牆面污損、設備故障，房東想從押金扣款，卻拿不出入住時的狀況證明，房客可主張原本就是這樣。依條例第 7 條，押金是在房客返還房屋並清償債務後才結算，沒有證據就很難扣。

合規解方： 交屋時雙方一起拍照或錄影，製作設備清單並簽名，退租點交時逐項對照。

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四、事先約定修繕的做法

避免修繕爭議最有效的方法，是在簽約時把修繕範圍、通知方式與費用門檻寫進租約。

1. 列出設備清單：冷氣、熱水器、洗衣機、冰箱等寫明品牌與狀況，雙方簽名。
2. 分類修繕責任：結構、漏水、管線、房東提供的設備歸房東；消耗品與房客自行加裝的設備歸房客。
3. 約定通知與回應時間：房客發現損壞要多久內通知，房東多久內回覆或安排修繕。
4. 約定小額修繕的處理方式：例如一定金額以下，房客可先找師傅處理並憑單據向房東請款，金額以上須先通知房東。
5. 定期檢查老舊設備：熱水器、電線與排水管等，出租前與每次換房客時檢查一次。

不想自己處理報修與師傅聯繫，也可以評估交給包租代管業者管理。包租代管是指房東把房子租給業者，由業者轉租並負責管理與修繕聯繫。社會住宅包租代管的業者依規定要提供修繕協助；房東在租期內修繕，可依規定申請住宅出租修繕獎勵費，第五期包租案依房客身分每年最高 1 萬元或 1.5 萬元，最長 3 年（內政部《社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點》第四點、第六點、第三十六點及附表三）。出租前的完整準備，可以參考 房東出租注意事項：雙北房東出租前必看的完整清單。

五、常見問題 Q&A

出租房屋的冷氣壞了，誰要負責修？

房東提供的冷氣自然故障，原則上由房東修繕，除非租約另有約定。若是房客使用不當造成損壞，例如長期不清濾網導致故障，房東可以請房客負擔，但要能說明原因。

房客自己找人修，可以從租金扣嗎？

可以，但有前提。應由房東修繕的項目，房客定了適當期限催告，房東仍未修繕時，房客才可以自行修繕，再請求償還費用或從租金扣除。

房客弄壞的設備，可以直接扣押金嗎？

押金是在租約結束、房客返還房屋後結算，可扣抵房客應負責的損壞賠償。房東要有入住時的屋況紀錄與維修單據，才能說明扣款的依據。

永和老公寓出租，漏水的修繕費用誰出？

房屋本身漏水且不是房客造成的，原則上由房東負責修繕。漏水若來自樓上住戶或公共管線，房東需要與鄰戶或管委會處理，房客通知房東並配合查修即可。

房東一直不修，房客可以提前解約嗎？

可以。房屋不合於居住使用且有修繕必要，房客定相當期限催告後房東仍不修繕，房客可在終止前 30 日，檢附證據以書面通知房東提前終止租約。

六、行動建議與諮詢管道

您可以這樣做

1. 檢查現有租約：確認有沒有修繕分類與設備清單，沒有的話在續約或換房客時補上。
2. 建立報修紀錄：請房客用文字訊息報修並附照片，房東回覆處理日期。
3. 交屋與退租都拍照：入住、退租時逐項對照設備清單，雙方簽名。
4. 爭議時先協商再調解：談不攏可以向區公所調解委員會申請調解。

雙北諮詢管道

• 房屋所在地區公所調解委員會（租賃糾紛調解）：免費調解，可用書面或言詞申請。
• 臺北市政府地政局（不動產糾紛租賃爭議事件調處）：住宅租賃爭議調處，免繳調處費用；可撥 1999 市民專線詢問。
• 新北市政府（住宅租賃爭議調處）：受理單位與申請方式可撥 1999 市民專線詢問。

延伸閱讀

• 👉 房東出租注意事項：雙北房東出租前必看的完整清單
• 👉 房屋出租契約注意事項：房東簽約前要寫清楚的條款
• 👉 【2026 實務】房客欠租怎麼辦？房東的處理流程與預防方法

資料來源

• 民法第 429 條、第 430 條、第 432 條（查閱日期：2026-10-19）
• 租賃住宅市場發展及管理條例第 7 條、第 8 條、第 11 條（查閱日期：2026-10-19）
• 內政部「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」（查閱日期：2026-10-19）
• 內政部《社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點》（114 年 8 月 27 日台內國字第 1140809740 號令）第四點、第六點、第三十六點及附表三（查閱日期：2026-10-19）

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