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【實際案例】新店套房房客欠租被羈押：我們怎麼處理

2026年10月21日 · 閱讀約 7 分鐘

作者：林杰霆（易居社宅旗下主管）｜安收客租管

新北市、台北市社會住宅包租代管計畫（第五期）承辦廠商

【實際案例】新店套房房客欠租被羈押：我們怎麼處理

房客欠租兩個月又聯絡不上，後來才知道人被羈押在看守所。本文整理新店套房的實際處理經過：寄存證信函到看守所、終止租約、保管遺留物，以及房客欠租被羈押時的法規依據與常見地雷。

新店房東的常見痛點：房客欠租又聯絡不上

房客欠租又聯絡不上時，房東最難的是不知道房客在哪裡，也不知道租約能不能結束。這篇用新店套房的實際案例，說明我們怎麼處理。

依新北市地政局公布的 2025 年上半年住宅租金指數，新店區半年上漲 1.48%，在新北八大次分區中漲幅最高。房子卡在欠租房客手上的每一個月，房東都收不到租金。

房客電話不接、訊息不回，房東也不能直接開門進去。這時候該怎麼做，才能合法收回房子？

目錄

  1. 案件背景與難題
  2. 相關法規：房客被羈押，租約怎麼處理？
  3. 我們怎麼處理：從找到房客到重新招租
  4. 結果：房子收回了，欠租沒有收回
  5. 常見地雷：房客失聯時最容易做錯的事
  6. 常見問題 Q&A
  7. 行動建議與諮詢管道

一、案件背景與難題

這件案例是新店的一間套房。房客欠租兩個月後，代管人員多次聯絡都聯絡不上，房東擔心沒辦法和平解約。

房東當時的難處有兩個：

  1. 房客失聯：不知道房客人在哪裡，通知不知道要寄到哪裡。
  2. 房子收不回：租約還在，房子不能重新出租。

房客失聯時，房東最常見的念頭是「直接換鎖、把東西清掉」。這樣做風險很高，第五章會說明原因。

二、相關法規：房客被羈押，租約怎麼處理？

房客被羈押，不是法律規定的租約終止原因。房東要結束租約，仍要依欠租的規定催告、書面通知，遺留物也要依程序處理。

羈押是指刑事案件偵查或審判中，法院裁定把被告暫時收容在看守所。羈押不等於判決有罪，也不等於入監服刑。

情況依據重點
欠租多少才能終止民法第 440 條第 1、2 項房屋欠租總額須達二個月租額，經定相當期限催告仍不付，才可終止
終止要怎麼通知租賃條例第 10 條第 1 項第 2 款、第 2 項遲付達二個月租額、經催告仍拒繳，可提前終止；應於終止前 30 日檢附事證，以書面通知
通知何時生效民法第 95 條第 1 項書面通知要到達對方才生效，要寄到房客實際所在處所
押金要不要先扣抵土地法第 100 條第 3 款與法院見解計算欠租月數時是否先扣抵押金，法院見解不一
屋內遺留物租賃條例第 12 條第 2 項除另有約定外，須定相當期限催告取回；仍不取回才視為拋棄，處理費用可由押金扣除
社宅包租代管計畫案件執行要點第二十七點、第三十二點業者催繳前應先關懷是否有特殊事由，並評估代墊租金條件；房客入監服刑或勒戒時，家庭成員可申請變更承租人

詳細的催告與終止流程，請看 【2026 實務】房客欠租滿二個月如何合法終止租約？。

執行要點第三十二點列的是「入監服刑或勒戒」。羈押是否適用，請以主管機關認定為準。

三、我們怎麼處理：從找到房客到重新招租

這件案例的處理順序是：先確認房客所在，再把存證信函寄到看守所，接著終止租約、保管遺留物，最後重新招租。

步驟我們實際做的事相關規定與提醒
1. 確認欠租與失聯房客欠租兩個月，多次聯絡都聯絡不上先確認欠租總額是否已達二個月租額
2. 確認房客所在代管人員到警察局詢問，得知房客羈押中、人在看守所通知要寄到對方實際所在處所，才算到達
3. 寄存證信函寄存證信函到看守所給房客存證信函可證明寄出的日期與內容
4. 終止租約依存證信函的內容終止租約依法要先催告，並在終止前 30 日書面通知
5. 處理遺留物屋內遺留物由公司代為保管依租賃條例第 12 條催告取回，不擅自丟棄
6. 重新招租終止租約後約一個月重新招租收回後再整理、招租

以下為我們在新店實際處理過的情況，已去識別化。

四、結果：房子收回了，欠租沒有收回

這件案例最後順利終止租約，並在約一個月後重新招租。積欠的兩個月租金則沒有收回。

從這件案例，房東可以留意三件事：

  1. 房客失聯，先找到人：通知寄到對的地方，後面的程序才站得住。
  2. 每一步都留書面證據：存證信函、寄件收據、保管遺留物的紀錄都要留存。
  3. 欠租不一定收得回：與其事後追討，不如在出租前就做好預防，可參考 【2026 實務】房客欠租怎麼辦？房東的處理流程與預防方法。

五、常見地雷：房客失聯時最容易做錯的事

房客失聯時，房東最常犯的錯是自己動手處理房子和物品。以下 4 個地雷，都可能讓房東從有理變成被告。

⚠️ 地雷 1：房客聯絡不上，就自行換鎖、清空房間

房客失聯，不代表租約已經終止，也不代表房客放棄屋內物品。租約還沒合法終止就換鎖、搬走或丟掉物品，房客可以主張權利受損，房東甚至可能涉及刑事責任，例如強制罪。

合規解方：先依第二章的程序終止租約。遺留物依租賃條例第 12 條，定相當期限催告房客取回。房客仍不配合返還房屋時，透過訴訟或強制執行收回。

⚠️ 地雷 2：以為房客被羈押，租約就自動結束

房客被羈押，租約仍然有效，租金也會繼續累積。房東若沒有寄出終止通知就把房子租給別人，可能同時對兩位房客負責。

合規解方：依民法第 440 條與租賃條例第 10 條，先定相當期限催告繳租。仍不繳時，在終止前 30 日以書面通知終止。

⚠️ 地雷 3：終止通知只寄到原本的租屋處

依民法第 95 條，書面通知要到達對方才生效。房客人已經不在租屋處，通知寄過去沒人收，日後房客可以主張沒有收到。

合規解方：先確認房客實際所在處所，再用存證信函寄出。寄件收據與回執都要留存。

⚠️ 地雷 4：欠租月數沒算清楚，就寄出終止通知

計算欠租是否達二個月租額時，押金要不要先扣抵，法院見解不一。算錯可能讓終止無效，房東就得重新走一次程序。

合規解方：列出每期應繳日、已繳金額與押金金額。不確定時，寄出通知前先請律師確認。租約怎麼寫可以減少爭議，可參考 房屋出租契約注意事項：房東簽約前要寫清楚的條款。

六、常見問題 Q&A

Q1房客被羈押，租約會自動終止嗎？

A

房客被羈押，租約不會因此自動終止，房東仍要依欠租的規定處理。也就是欠租達二個月租額、經定相當期限催告仍不繳後，再以書面通知房客終止租約。

Q2房客在看守所，終止租約的通知可以寄到看守所嗎？

A

實務上可以把存證信函寄到房客所在的看守所。依民法第 95 條，書面通知要到達對方才生效；寄到房客已經不住的租屋處，日後可能被爭執沒有送達。

Q3房客失聯，屋內的東西可以直接清掉嗎？

A

不建議直接清掉。依租賃條例第 12 條，點交後的遺留物，除雙方另有約定外，房東要先定相當期限催告房客取回；期限到了仍不取回，才視為拋棄，處理費用可由押金扣除。

Q4新店的套房房客欠租又聯絡不上，第一步該做什麼？

A

先確認欠租是否已達二個月租額，再設法確認房客實際所在。本文的新店案例中，代管人員到警察局詢問後才知道房客被羈押，終止通知也才能寄到正確地點。

Q5欠租滿兩個月，要先用押金扣抵嗎？

A

計算欠租月數時押金要不要先扣抵，法院見解不一。過去多數判決會先扣抵押金，租賃條例施行後也有判決認為不必扣抵，寄出終止通知前建議先請專業人士確認。

Q6社會住宅包租代管的房客入監服刑，家人可以接著住嗎？

A

依執行要點第三十二點，包租案次承租人或代租案承租人入監服刑或勒戒，原申請書表所列家庭成員可檢具事證申請變更為承租人，至原租期屆滿為止。羈押是否適用，以主管機關認定為準。

七、行動建議與諮詢管道

房客欠租又失聯時，依「算清欠租、找到房客、書面通知、保管遺留物」的順序處理，最能避免日後爭議。

您可以這樣做

  1. 先算清楚欠租：列出每期應繳日與已繳金額，確認是否達二個月租額，並釐清押金是否扣抵。
  2. 確認房客實際所在：通知要寄到對方實際所在處所，才算到達。
  3. 寄書面通知並留證據：用存證信函先定期限催告；仍不繳時，在終止前 30 日寄出終止通知，收據與回執都留存。
  4. 遺留物先保管、再催告：拍照記錄物品，依租賃條例第 12 條定期限催告取回，不擅自丟棄。
  5. 收回後再招租：確認租約已終止、房屋已點交，再重新出租。

新店諮詢管道

作者簡介

林杰霆｜易居社宅旗下主管

安收客租管為易居社宅旗下團隊，新北市、台北市社會住宅包租代管計畫（第五期）承辦廠商。

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本文為一般資訊整理，不構成法律或稅務意見；實際規定以主管機關最新公告為準，個案請洽專業人士。文中案例已去識別化，處理結果僅代表單一案件。

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