樹林、三峽、鶯歌包租代管：三鶯樹房東委託前必看【2026】

2026年10月21日 · 閱讀約 8 分鐘

作者：林杰霆（易居社宅旗下主管）｜安收客租管

新北市、台北市社會住宅包租代管計畫（第五期）承辦廠商

樹林、三峽、鶯歌的房子想交給包租代管？本頁整理三區租金行情、各區房東常見問題、委託前要確認的方案條件與文件，以及送件後的流程。

三鶯樹房東的常見情況

樹林、三峽、鶯歌常被合稱「三鶯樹」，三區相鄰，租屋需求却不太一樣：樹林車站生活圈靠近工業區、就業人口穩定，三峽北大特區以學生為主，鶯歌鳳鳴重劃區新成屋多。

不少三鶯樹房東住在台北或其他區，帶看、報修、點交都要專程跑一趩。三鶯線通車後，房子該自己管，還是交給包租代管？

一、三鶯樹包租代管是什麼

三鶯樹包租代管是指樹林、三峽、鶯歌的房東，把房子交給新北市委任的業者，由業者招租、收租並處理報修與房客。

依執行要點第二點，方案分成兩種。包租案是業者向房東承租後轉租，房東的簽約對象是業者；代租案是業者媒合房東與房客直接簽約，再代為管理。

業者受新北市政府委任，不得賺取租金價差（第十三點）。安收客租管是新北市與台北市社會住宅包租代管計畫（第五期）承辦廠商。

二、樹林、三峽、鶯歌租金行情比較

依實價登錄平均值，電梯大樓 2 房以上月租：樹林約 2.02 萬～2.25 萬元、三峽約 1.8 萬～2.2 萬元、鶯歌約 1.54 萬～1.85 萬元。

以下為新北市樹林地政事務所彙整近 3 年實價登錄租賃資料的平均值（好房網 2026-05-25 報導）。

行政區	路段	套房（元／月）	電梯大樓 2 房以上（元／月）
樹林	中山路一段	11,500	22,500
樹林	中華路	13,200	20,800
樹林	大安路	8,600	20,200
三峽	大同路	—	18,200
三峽	民生街	7,200	22,000
三峽	復興路	9,500	18,000
鶯歌	鶯桃路	—	15,400
鶯歌	尖山路	11,000	18,500
鶯歌	國中街	—	17,000

同一份資料對三區租客的觀察：

生活圈	主要租客	房東要留意的地方
樹林車站生活圈	鄰近工業區的就業人口	租給公司時的代扣、租期與續約
三峽北大特區	學生	租期與學期、寒暑假空置、隔間規定
三峽商圈	家庭、長期租客	修繕責任、續約與租金調整
鶯歌鳳鳴重劃區	重視通勤的上班族	新成屋保固與修繕分工、租金定價

新北捷運三鶯線已於 2026 年 6 月 30 日通車，行經土城、三峽與鶯歌。租金是否因此變動，要看後續的實價登錄資料。

三、三區房東各自要注意的地雷

三區房東最常見的問題不同：樹林是租給公司的代扣，三峽是學生套房與隔間，鶯歌是新成屋的修繕分工。

⚠️ 地雷 1（樹林）：租給公司當員工宿舍，沒問清楚代扣

樹林車站生活圈鄰近工業區，房客可能是公司或行號。公司單次給付租金達 2 萬元時，會代扣 2.11% 二代健保補充保費，並依所得稅法扣繳所得稅，房東常以為對方少付了租金。

合規解方： 簽約前確認代扣方式，在租約寫明租金金額與付款方式，並保留扣繳憑單報稅。細節見【2026 實務】租金收入要繳二代健保補充保費嗎？哪些情況會扣。

⚠️ 地雷 2（三峽）：把公寓隔成多間套房，又想申請包租代管

北大特區學生套房需求高，有些房東把整層隔成多間出租。但依執行要點第九點，方案要求一個門牌為一租賃住宅、不得分租，隔間也可能涉及室內裝修與消防規定。

合規解方： 想申請方案的房子以整戶出租評估；已隔間的房子，先向新北市政府工務局、消防局確認規定。學生租約的寫法見三峽包租代管：北大特區與捷運沿線房東出租常見問題。

⚠️ 地雷 3（鶯歌）：以為新成屋有建商保固，修繕就不用管

房客的租約對象是房東。依《民法》第 429 條與《租賃住宅市場發展及管理條例》第 8 條，修繕原則上由房東負責，建商保固是房東與建商之間的事。

合規解方： 房東先安排修繕，再依保固條款向建商請求。新成屋出租的做法見鶯歌包租代管是什麼？新成屋修繕、租金怎麼定？2026 最新完整解析！。

四、委託前要確認的 5 個條件

三鶯樹房子要委託社會住宅包租代管，先確認租金、用途、整戶出租、安全設備與租期五件事。

租金在上限內： 新北市每月 3.5 萬元（第八點）；簽約租金不得逾評定的市場租金，且不含停車位、水電瓦斯與管理費（第十四點）。
建物是住宅用途： 權狀或謄本的主要用途含「住」「住宅」「公寓」等字樣，或房屋稅全部按住家用稅率課徵（第九點）。
整戶出租、作居住使用： 一個門牌為一租賃住宅、不得分租，也不得作公司或商號登記（第九點）。
安全設備： 應設置住宅用火災警報器及滅火器，未設置者於起租日起 30 日內設置；燃氣熱水器應設在外牆或通風處（第九點）。
接受租期： 包租契約租期原則 3 年；代租案第五期租期 1～3 年（第二十四點）。有出售計畫的房子，業者得不予受理（第十五點）。

五、委託流程與應備文件

委託流程是備齊文件送件、業者 7 個工作天內審核，符合者再 7 個工作天內會同確認屋況，接著簽約招租。

階段	依據	做法	注意事項
1. 準備文件	第十點	出租住宅申請書、權狀影本或 1 個月內建物謄本、屋況及租屋安全檢核表、身分證正反面影本	委託代理人辦理要附委託書
2. 文件審核	第十一點	業者受理後 7 個工作天內完成	文件不齊會通知限期補正
3. 屋況確認	第十一點	符合資格者 7 個工作天內會同房東確認屋況，填寫檢核表	安全設備未設置者可一併規劃
4. 簽約招租	第二十四點、第四十六點	簽包租契約後，由業者招租並簽轉租契約	簽約後至轉租起租日前的租金與水電、瓦斯、管理費由業者負擔

押金方面，包租契約的押金由房東保管，轉租契約的押金由業者保管（第二十六點）。租金按月由業者全額支付給房東，不得預收（第二十七點）。

六、什麼情況適合包租代管？

包租代管是把招租、收租與報修交給業者，代價是租期與租金要配合方案。適不適合，取決於您的房子條件與管理時間。

✅ 適合

✅ 住在台北或其他區，不方便常跑樹林、三峽、鶯歌
✅ 不想自己接報修電話、安排師傅
✅ 房子整戶出租，租金在每月 3.5 萬元以內
✅ 可以接受 3 年的包租租期

❌ 不適合

❌ 住在同一區、喜歡自己挑房客與管理
❌ 房子隔成多間套房分別出租
❌ 想要的租金高於評定的市場租金
❌ 近期有出售或自住計畫

七、常見問題 Q&A

Q1樹林、三峽、鶯歌哪一區租金比較高？

依實價登錄平均值，電梯大樓 2 房以上以樹林約 2.02 萬～2.25 萬元最高，三峽約 1.8 萬～2.2 萬元，鶯歌約 1.54 萬～1.85 萬元。實際仍看路段、屋齡與屋況。

Q2三鶯樹的房子可以參加社會住宅包租代管嗎？

可以，樹林、三峽、鶯歌都屬於新北市，可洽新北市計畫的承辦業者評估。房子需為住宅用途、整戶出租，月租不超過 3.5 萬元。

Q3委託包租代管要準備哪些文件？

依執行要點第十點，要準備出租住宅申請書、權狀影本或 1 個月內的建物謄本、屋況及租屋安全檢核表，以及身分證正反面影本。

Q4送件後多久會來看房子？

依執行要點第十一點，業者受理後 7 個工作天內審核文件，符合資格者再於 7 個工作天內會同房東確認屋況。

Q5簽了包租契約、房子還沒租出去，租金誰付？

由業者負擔。依執行要點第四十六點，簽訂包租契約後至轉租起租日前，該住宅的租金與水電、瓦斯、管理費等費用由業者負擔。

八、行動建議與諮詢管道

三鶯樹房東想委託包租代管，可以先查租金、對照五個條件，再備齊文件聯絡承辦業者。

您可以這樣做

先查租金行情： 到內政部不動產交易實價查詢服務網，查同路段、同房型的租賃資料。
對照五個條件： 租金、用途、整戶出租、安全設備與租期。
備齊文件： 申請書、權狀或謄本、身分證影本。
聯絡承辦業者： 約時間確認屋況，評估包租或代租哪種適合。

三鶯樹諮詢管道

新北市樹林區、三峽區、鶯歌區公所調解委員會（租賃糾紛調解）：免費調解，可用書面或言詞申請。
新北市政府（住宅租賃爭議調處、建管與消防規定）：可撥 1999 市民專線詢問受理單位。

作者簡介

林杰霆｜易居社宅旗下主管

安收客租管為易居社宅旗下團隊，新北市、台北市社會住宅包租代管計畫（第五期）承辦廠商。

資料來源

新北市樹林地政事務所彙整近 3 年樹林、三峽及鶯歌實價登錄租賃資料（好房網 2026-05-25 報導；查閱日期：2026-10-21）
新北捷運三鶯線通車資訊（遠見雜誌 2026-06-26；查閱日期：2026-10-19）
民法第 429 條；租賃住宅市場發展及管理條例第 8 條（查閱日期：2026-10-19）
衛生福利部中央健康保險署補充保險費說明（查閱日期：2026-10-19）
內政部《社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點》（114 年 8 月 27 日台內國字第 1140809740 號令）第二、八、九、十、十一、十三、十四、十五、二十四、二十六、二十七、四十六點（行政院公報；查閱日期：2026-10-21）

免責聲明

本文為一般資訊整理，不構成法律或稅務意見；實際規定以主管機關最新公告為準，個案請洽專業人士。租金為過去成交平均值，不代表個別房屋的可租金額。

本文由安收客租管編輯團隊整理，個案請洽專業人士；如需屋況評估或管理諮詢，歡迎來電洽詢。

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