新北代租代管公司怎麼選？換業者前必看 7 個檢查重點【2026】
2026年10月21日 · 閱讀約 9 分鐘
作者：林杰霆（易居社宅旗下主管）｜安收客租管
新北市、台北市社會住宅包租代管計畫（第五期）承辦廠商
新北代租代管公司怎麼選？本文整理選業者前要確認的 7 個重點：承辦資格、許可登記、營業保證金、管理人員、修繕資源、窗口與合約，以及原業者停止服務時的轉銜期限。
新北房東的常見情況
2026 年有包租代管業者停止提供社宅包租服務，國家住宅及都市更新中心自 8 月 10 日起協助案件轉銜。很多房東這才發現，當初選業者只比了租金與服務費，沒有看業者的資格與穩定度。
不論房子在板橋、三重、中和或三峽，選業者的標準都一樣。新北代租代管公司到底該怎麼選？
目錄
一、代租代管和包租代管差在哪
代租代管是指業者媒合房東與房客直接簽約、再代為管理；包租代管是業者先向房東承租，再轉租給房客。
| 比較項目 | 代租代管（代租案） | 包租代管（包租案） |
|---|---|---|
| 房東的簽約對象 | 房客 | 業者 |
| 租期（第五期） | 租賃契約 1～3 年 | 包租契約原則 3 年 |
| 租金怎麼收 | 房客付給房東，或由業者代收轉付 | 業者按月全額付給房東 |
| 適合的房東 | 想保留房東身分、只要人協助管理 | 不想直接面對房客、希望全部交出去 |
租期見執行要點第二十四點，租金支付見第二十七點。不論選哪一種，都要先把業者選對。
二、選新北代租代管公司的 7 個檢查重點
選新北代租代管公司，前 4 項查資格，後 3 項看服務與合約，資格不符的業者不用再比服務。
- 是不是新北市承辦業者： 社會住宅包租代管由新北市政府委任業者辦理（執行要點第二點）。沒有受委任的業者，無法幫您申請方案與稅費優惠。
- 有沒有許可與登記證： 依條例第 19 條，租賃住宅服務業要先經主管機關許可、辦妥公司登記，領得登記證後才能營業。
- 有沒有繳存營業保證金、加入公會： 同條規定業者要加入登記所在地的同業公會並繳存營業保證金。
- 有沒有專任租賃住宅管理人員： 依條例第 25 條，每個營業處所至少要有 1 位專任租賃住宅管理人員。
- 修繕怎麼處理： 問清楚報修是由業者自己的修繕資源處理，還是轉介給外部師傅，報修後由誰聯繫。
- 是不是單一窗口： 招租、收租、報修、補助申請是不是同一個窗口跟進，還是不同事要找不同人。
- 合約有沒有照規定寫： 租金按月支付、不得預收（第二十七點）；包租契約押金由房東保管（第二十六點）；轉租契約應辦理公證（第二十五點）。
| 檢查項目 | 怎麼確認 | 依據 |
|---|---|---|
| 承辦資格 | 請業者出示新北市政府委任文件，或撥 1999 詢問 | 執行要點第二點 |
| 許可與登記 | 看租賃住宅服務業登記證 | 條例第 19 條 |
| 營業保證金、公會 | 問業者是否已繳存、加入哪個公會 | 條例第 19 條、第 22 條 |
| 管理人員 | 請業者提供租賃住宅管理人員證書 | 條例第 25 條 |
| 修繕與窗口 | 問報修流程、誰跟進、修繕是否外包 | 業者說明 |
| 合約 | 對照租金支付、押金、公證條款 | 執行要點第二十五至二十七點 |
三、選業者常見的三個地雷
房東選代租代管公司最常見的錯，是只比費用、接受預收租金的做法，以及業者出狀況時沒有第一時間處理。
⚠️ 地雷 1：只比租金與服務費，不看資格
租金開得漂亮，不代表業者能長期履約。社宅包租的租金依評定市場租金訂定，業者不得賺取租金價差（執行要點第十三點、第十四點），各業者開出的租金不應差太多。
合規解方： 先用上表前 4 項查資格，再比服務。
⚠️ 地雷 2：接受預收或一次收好幾個月租金
一次拿到好幾個月租金看起來很吸引人，但依執行要點第二十七點，租金應按月支付，房東與業者都不得預收。
合規解方： 合約寫明每月付款日與方式，每月對帳。
⚠️ 地雷 3：原業者停止服務，就一直等通知
轉銜登記有截止日，逾期可能被移出社會住宅包租代管方案，稅費優惠與修繕補助也可能一起受影響。
合規解方： 主動聯絡轉銜窗口完成登記，在期限內選定新業者（見下一節）。
四、原業者停止服務，房東要做什麼
原業者停止服務的房東，要在 2026 年 10 月 31 日前完成轉銜登記，11 月 16 日前確認新業者。
依經濟日報 2026 年 9 月 17 日報導，國家住宅及都市更新中心自 8 月 10 日起辦理轉銜，新北市約有 2,700 件由新北市租賃住宅服務商業同業公會協助。
| 日期 | 要做的事 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 2026-10-31 前 | 完成轉銜協助登記 | 還沒登記的房東要盡快辦 |
| 2026-11-16 前 | 確認承接的新業者 | 逾期可能被移出社宅包租代管方案 |
| 選定後 | 與新業者辦理交接、結算與重新簽約 | 核對租金、押金與未付款項 |
報導指出，完成登記是為了保障房東的稅費優惠、修繕補助與社宅權益。實際期限與窗口，請以國家住宅及都市更新中心最新公告為準。
五、安收客租管的服務方式
安收客租管是易居社宅旗下團隊，採一條龍管理，招租、收租、報修都由同一個窗口跟進，並有自己的修繕資源。
- 承辦資格： 新北市、台北市社會住宅包租代管計畫（第五期）承辦廠商。
- 一條龍管理： 不同事情不必找不同窗口。
- 自有修繕資源： 房客報修由團隊安排處理。
- 可承接轉銜案件： 原業者停止服務的房東，可以請我們評估承接。
不論您選哪一家，都建議用第二節的 7 個重點檢查。
六、常見問題 Q&A
Q1新北代租代管公司要看哪些資格？
先看是不是新北市社會住宅包租代管的承辦業者，再看租賃住宅服務業登記證、營業保證金，以及每個營業處所至少 1 位專任租賃住宅管理人員。
Q2代租代管和包租代管哪個比較好？
沒有哪個比較好，只有適不適合。想保留房東身分選代租代管，不想直接面對房客選包租代管；包租契約租期原則 3 年。
Q3原本的業者停止服務，房東要做什麼？
在 2026 年 10 月 31 日前完成轉銜登記，11 月 16 日前確認新業者。逾期可能被移出方案，實際期限以國家住宅及都市更新中心公告為準。
Q4換業者後，稅費優惠與修繕補助還在嗎？
依轉銜說明，完成登記並在期限內選定新業者，是為了保障稅費優惠、修繕補助與社宅權益。個案情況請向轉銜窗口確認。
Q5房子在板橋、三峽等新北各區，都能委託嗎？
可以，新北市各區適用同一套條件，月租上限都是 3.5 萬元（執行要點第八點）。房子需為住宅用途、整戶出租。
七、行動建議與諮詢管道
選新北代租代管公司，先用 7 個重點查資格與合約；原業者停止服務的房東，先處理轉銜登記。
您可以這樣做
- 列出候選業者： 確認是新北市承辦業者。
- 查資格文件： 登記證、營業保證金、管理人員證書。
- 問服務細節： 報修流程、誰是窗口、修繕是否外包。
- 對照合約： 租金按月支付、押金保管、公證條款。
新北諮詢管道
- 新北市政府（社會住宅包租代管、租賃住宅服務業登記）：可撥 1999 市民專線詢問受理單位。
- 國家住宅及都市更新中心（停業業者案件轉銜）：請以該中心公告的專責窗口為準。
作者簡介
林杰霆｜易居社宅旗下主管
安收客租管為易居社宅旗下團隊，新北市、台北市社會住宅包租代管計畫（第五期）承辦廠商。
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資料來源
- 租賃住宅市場發展及管理條例（112 年 2 月 8 日修正）第 19 條、第 22 條、第 25 條（臺北市法規查詢系統轉載；查閱日期：2026-10-21）
- 內政部《社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點》（114 年 8 月 27 日台內國字第 1140809740 號令）第二、八、十三、十四、二十四、二十五、二十六、二十七點（行政院公報；查閱日期：2026-10-21）
- 經濟日報 2026-09-17 社宅包租代管案件轉銜進度報導（連結；查閱日期：2026-10-21）
免責聲明
本文為一般資訊整理，不構成法律意見；實際規定與轉銜期限以主管機關最新公告為準，個案請洽專業人士。
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