新北市包租代管全攻略：申請條件、免稅額與流程【2026】

2026年10月21日 · 閱讀約 10 分鐘

作者：林杰霆（易居社宅旗下主管）｜安收客租管

新北市、台北市社會住宅包租代管計畫（第五期）承辦廠商

新北市包租代管怎麼申請？本文依內政部執行要點整理房子與房東的申請條件、租金上限、租金收入免稅額與補助、申請流程與文件，以及三峽、鶯歌、樹林等區的委託方式。

新北房東的常見情況

新北市幅員大，很多房東的房子與自己住的地方不在同一區，帶看、報修、點交都要專程跑一趟。也有房東聽過「包租代管可以免稅」，但不確定自己的房子符不符合。

新北市包租代管到底要什麼條件、能省多少稅、申請要多久？

一、新北市包租代管是什麼

新北市包租代管是指新北房東把房子交給新北市政府委任的業者，由業者招租、收租，並處理報修與房客。

依執行要點第二點，方案分成兩種：

比較項目	包租案（包租包管）	代租案（代租代管）
房東的簽約對象	業者（業者再轉租給房客）	房客（業者媒合並代為管理）
租期	包租契約原則 3 年	第五期租賃契約 1～3 年
租金怎麼收	業者按月全額付給房東	房客付給房東，或由業者代收轉付
押金誰保管	包租契約押金由房東保管	由房東保管

租期見第二十四點，押金見第二十六點，租金支付見第二十七點；租金按月支付，房東與業者都不得預收。業者不得賺取租金價差（第十三點）。

二、申請條件：房子與房東要符合什麼

新北房子要申請包租代管，租金不超過每月 3.5 萬元、建物為住宅用途，且一個門牌整戶出租。

依執行要點第八點、第九點與第十四點，申請前先對照這 5 項：

租金在上限內： 新北市每月 3.5 萬元；簽約租金不得逾評定的市場租金，且不含停車位、水電瓦斯與管理費。
建物是住宅用途： 權狀或謄本的主要用途含「住」「住宅」「公寓」等字樣，或房屋稅全部按住家用稅率課徵。
整戶出租、作居住使用： 一個門牌為一租賃住宅、不得分租，也不得作公司或商號登記。
安全設備： 應設置住宅用火災警報器及滅火器，未設置者於起租日起 30 日內設置；燃氣熱水器應設在外牆或與戶外空氣流通處。
房東身分： 出租人為自然人或私法人，且不得與房客為家庭成員或直系親屬。

另外，社會住宅、合宜住宅、政府興辦的出租住宅不能申請；房東有出售計畫時，業者得不予受理（第十五點）。

三、免稅額與補助：房東可以拿到什麼

新北房東加入包租代管，租金收入每屋每月 1.5 萬元以內免稅，超過部分可按 60% 減除必要費用，另有公證費與保險費補助。

項目	內容	依據
綜合所得稅	租金收入每屋每月 1.5 萬元以內免稅；超過部分，未提證據者可按 60% 減除必要損耗及費用	住宅法；臺北市政府出租房屋租稅優惠一覽表
房屋稅、地價稅	由地方政府依自治條例減徵，新北市適用稅率請向新北市政府稅捐稽徵處確認	住宅法第 22 條
公證費	新北市每一租賃住宅 3 年最高 13,500 元	執行要點第六點
居家安全相關保險費	每屋每年最高 3,500 元	執行要點第六點
住宅出租修繕獎勵費	每年以實際修繕金額核計，最長補助 3 年，金額依計畫期別與身分而定	執行要點第六點、附表三

租金收入免稅額與必要費用率會隨法規調整，報稅前請以財政部國稅局最新公告為準。稅務細節可參考【2026 實務】租金收入要繳二代健保補充保費嗎？哪些情況會扣。

四、申請流程與應備文件

申請流程是備齊文件送件、業者 7 個工作天內審核，符合者再 7 個工作天內會同確認屋況，接著簽約招租。

階段	依據	做法	注意事項
1. 準備文件	第十點	出租住宅申請書、權狀影本或 1 個月內建物謄本、屋況及租屋安全檢核表、身分證正反面影本	委託代理人辦理要附委託書
2. 文件審核	第十一點	業者受理後 7 個工作天內完成	文件不齊會一次通知限期補正
3. 屋況確認	第十一點	符合資格者 7 個工作天內會同房東確認屋況，填寫檢核表	安全設備未設置者可一併規劃
4. 簽約招租	第二十四點、第四十六點	包租案簽包租契約後，由業者招租並簽轉租契約	簽約後至轉租起租日前的租金與水電、瓦斯、管理費由業者負擔

包租案的轉租契約應辦理公證；包租契約是否公證，由房東與業者協議（第二十五點）。

五、新北房東申請前常見的三個地雷

新北房東申請包租代管最常卡關的，是隔間分租、期待租金高於評定金額，以及租期內想賣房或自住。

⚠️ 地雷 1：把公寓隔成多間套房，又想申請方案

方案要求一個門牌為一租賃住宅、不得分租（第九點）。隔間也可能涉及室內裝修與消防規定。

合規解方： 以整戶出租評估；已隔間的房子，先向新北市政府工務局、消防局確認規定。

⚠️ 地雷 2：照自己想要的租金開價

簽約租金依主管機關評定的市場租金訂定，不得逾評定金額（第十三點、第十四點）。習慣自己開價的房東，容易在這一步談不攏。

合規解方： 先到內政部不動產交易實價查詢服務網查同路段租金，把免稅額與補助一起算進實拿金額再比較。

⚠️ 地雷 3：租期內想賣房或自住

包租契約租期原則 3 年（第二十四點）。可歸責於房東而提前終止時，已領的修繕獎勵費與保險費補助會按比例追繳（第三十六點、第三十八點）。

合規解方： 申請前先想清楚 3 年內的用途；近期有出售計畫的房子，業者得不予受理。

六、新北各區都可以委託嗎

可以。新北市包租代管以門牌地址認定，房子在新北市任一區，都適用同一套租金上限與條件。

各區差別在租金行情與租客類型，不在申請資格。房東不住在房子所在的區，反而是最常委託的情況。

三峽、鶯歌、樹林等地區也可以委託嗎？

可以。三峽、鶯歌、樹林都屬於新北市，月租上限同樣是 3.5 萬元。依新北市樹林地政事務所彙整的近 3 年實價登錄平均值（好房網 2026-05-25 報導），三區電梯大樓 2 房以上月租大多在上限內：

行政區	電梯大樓 2 房以上平均月租	常見租客
樹林	20,200～22,500 元	樹林車站生活圈、鄰近工業區的就業人口
三峽	18,000～22,000 元	北大特區學生、商圈家庭租客
鶯歌	15,400～18,500 元	鳳鳴重劃區通勤族、家庭型租客

三區房東各自常遇到的問題，可以看三峽包租代管：北大特區與捷運沿線房東出租常見問題與鶯歌包租代管是什麼？新成屋修繕、租金怎麼定？2026 最新完整解析！。北大特區隔成多間的學生套房，不符合整戶出租的條件。

七、什麼情況適合包租代管？

包租代管是把招租、收租與報修交給業者，換得稅費優惠與省事，代價是租期與租金要配合方案。適不適合，取決於房子條件與您的時間。

✅ 適合

✅ 房子與自己住的地方不在同一區，跨區管理不方便
✅ 不想自己接報修電話、安排師傅
✅ 租金收入不高，每月 1.5 萬元免稅額幫得上忙
✅ 可以接受 3 年的包租租期

❌ 不適合

❌ 住在隔壁或同一棟，喜歡自己挑房客與管理
❌ 房子隔成多間套房分別出租
❌ 想要的租金高於評定的市場租金，或超過每月 3.5 萬元
❌ 近期有出售或自住計畫

八、常見問題 Q&A

Q1新北市包租代管的租金上限是多少？

依執行要點第八點，新北市每月 3.5 萬元。實際簽約租金依評定的市場租金訂定，且不含停車位、水電瓦斯與管理費。

Q2加入新北市包租代管，租金收入可以免稅嗎？

可以，每屋每月 1.5 萬元以內免納綜合所得稅，超過部分可按 60% 減除必要費用。報稅前請以國稅局最新公告為準。

Q3申請新北市包租代管要準備哪些文件？

依執行要點第十點，要準備出租住宅申請書、權狀影本或 1 個月內的建物謄本、屋況及租屋安全檢核表，以及身分證正反面影本。

Q4送件後多久會來看房子？

依執行要點第十一點，業者受理後 7 個工作天內審核文件，符合資格者再於 7 個工作天內會同房東確認屋況。

Q5簽了包租契約、房子還沒租出去，租金誰付？

由業者負擔。依執行要點第四十六點，簽訂包租契約後至轉租起租日前，該住宅的租金與水電、瓦斯、管理費等費用由業者負擔。

Q6三峽、鶯歌、樹林的房子可以申請嗎？

可以，三區都屬於新北市，適用同樣的每月 3.5 萬元上限與申請條件。房子需為住宅用途、整戶出租。

九、行動建議與諮詢管道

新北房東想申請包租代管，先對照五項條件、試算免稅後的實拿金額，再備齊文件聯絡承辦業者。

您可以這樣做

對照申請條件： 租金、用途、整戶出租、安全設備與房東身分。
試算實拿金額： 把租金、每月 1.5 萬元免稅額與補助一起算，和自己出租比較。
備齊文件： 申請書、權狀或謄本、身分證影本。
聯絡承辦業者： 約時間確認屋況，評估包租或代租哪種適合。

新北諮詢管道

新北市政府（社會住宅包租代管、住宅租賃爭議、建管與消防規定）：可撥 1999 市民專線詢問受理單位。
新北市政府稅捐稽徵處（房屋稅、地價稅減徵）：向房子所在地的分處詢問。
財政部國稅局（租金收入免稅額與報稅）：免付費諮詢專線 0800-000-321。

作者簡介

林杰霆｜易居社宅旗下主管

安收客租管為易居社宅旗下團隊，新北市、台北市社會住宅包租代管計畫（第五期）承辦廠商。

資料來源

內政部《社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點》（114 年 8 月 27 日台內國字第 1140809740 號令）第二、六、八、九、十、十一、十三、十四、十五、二十四、二十五、二十六、二十七、三十六、三十八、四十六點（行政院公報；查閱日期：2026-10-21）
臺北市政府「臺北市出租房屋租稅優惠一覽表」（PDF；查閱日期：2026-10-21）
工商時報「社會住宅包租代管房東租稅優惠」（2026-04-30；查閱日期：2026-10-21）
新北市樹林地政事務所彙整近 3 年樹林、三峽及鶯歌實價登錄租賃資料（好房網 2026-05-25 報導；查閱日期：2026-10-21）

免責聲明

本文為一般資訊整理，不構成法律或稅務意見；實際規定以主管機關最新公告為準，個案請洽專業人士。租金為過去成交平均值，不代表個別房屋的可租金額。

本文由安收客租管編輯團隊整理，個案請洽專業人士；如需屋況評估或管理諮詢，歡迎來電洽詢。

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