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房屋稅、地價稅被課錯稅率怎麼辦？包租代管房東的更正與退稅流程

2026年10月24日 · 閱讀約 8 分鐘

作者：林杰霆｜安收客租管 創辦人｜易居社宅主管

新北市、台北市社會住宅包租代管計畫（第五期）承辦廠商

房屋稅、地價稅被課錯稅率怎麼辦？包租代管房東的更正與退稅流程

包租代管房子的房屋稅單被課成非自住稅率（台北市 2 戶以內 3.2%）、地價稅被課一般用地稅率怎麼辦？整理兩種稅的稅率差異、成因、一併更正與直撥退稅流程，以及台北市大安區的實際處理時間軸。

包租代管的房屋稅單、地價稅單，為什麼會出現非自住或一般用地稅率？

社會住宅包租代管的房屋稅與地價稅，要先由主管機關列冊，再通報稅捐處才會減徵。通報還沒進稅籍時，稅單會先按非自住或一般用地稅率開立，台北市房屋稅持有 2 戶以內是 3.2%。

這種情況不是房東做錯事，但不處理就會多繳稅。房東可能遇到的情況有三種：

您的稅單，課稅種類欄位寫的是哪一種？

目錄

  1. 包租代管的房屋稅與地價稅應該適用哪個稅率？
  2. 房屋稅單、地價稅單為什麼會先按非自住或一般用地稅率開立？
  3. 房屋稅、地價稅被課錯，更正與退稅的流程怎麼走？
  4. 房屋稅、地價稅被課錯稅率，最容易踩哪些地雷？
  5. 房屋稅、地價稅被課錯稅率，安收客是怎麼處理的？
  6. 房屋稅、地價稅更正與退稅常見問題 Q&A
  7. 房屋稅、地價稅被課錯稅率，包租代管房東下一步該怎麼做？

一、包租代管的房屋稅與地價稅應該適用哪個稅率？

台北市社會住宅包租代管的房屋稅稅率是 1%，地價稅是一般用地稅率減徵 80%，皆依臺北市自治條例第 3 條；一般非自住住家用房屋，持有 2 戶以內的房屋稅則是 3.2%。

社會住宅包租代管是指房東把房子交給政府委任的租屋服務事業承租或媒合，由業者負責招租與日常管理。內政部國土管理署《社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點》規範方案條件，例如建物須為住宅用途（第九點）；稅率則由住宅法第 22 條與雙北自治條例規定。完整的 1% 由來與新北比較，請見 台北市包租代管房屋稅為什麼只要 1%？和新北、其他縣市差在哪？2026 最新完整解析！。

表：台北市住家用房屋稅稅率比較（截至 2026 年 10 月）

房屋用途房屋稅稅率主要依據要不要自己申請
社會住宅包租代管（包租或代租）1%臺北市社會住宅自治條例第 3 條不用，由都發局列冊送稅捐處（第 7 條）
自住（本人、配偶或直系親屬設籍居住，無出租）1.2%；全國僅一戶且現值在公告金額以下為 1%臺北市房屋稅徵收自治條例第 4 條要，向稅捐處申請
公益出租人1.2%臺北市房屋稅徵收自治條例第 4 條要，需符合認定標準
出租並申報租賃所得達一般租金標準1.5%～2.4%（依全國持有戶數）臺北市房屋稅徵收自治條例第 4 條要申報租賃所得
其他住家用（非自住）2 戶以內 3.2%；3～4 戶 3.8%；5～6 戶 4.2%；7 戶以上 4.8%臺北市房屋稅徵收自治條例第 4 條—
一般包租代管（依租賃條例，非社會住宅）減徵 40%，每屋減徵額上限 1 萬元臺北市個人租賃住宅委託包租代管減徵地價稅及房屋稅自治條例第 2 條要，於每期開徵前 40 日內申請（第 4 條）

稅單上的 3.2% 是怎麼來的？

3.2% 是臺北市房屋稅徵收自治條例第 4 條「其他住家用房屋」持有 2 戶以內的稅率。房子沒有被認定為自住、公益出租或包租代管時，就會落在這一欄。

稅單上的課稅種類分成「自住或公益出租」「非自住」「營業」等欄位。金額出現在「非自住」欄，就要確認原因。

地價稅的稅率差多少？

地價稅按用途分三種：自住的自用住宅用地 2‰、一般出租 10‰～55‰ 累進、社會住宅包租代管是一般稅率減徵 80%。地價總額沒超過累進起點時，包租代管剛好是 2‰，與自用相同。

表：地價稅稅率比較（截至 2026 年 10 月）

房屋用途地價稅稅率主要依據
社會住宅包租代管一般稅率減徵 80%，實質 2‰～11‰，多數房東約 2‰臺北市社會住宅自治條例第 3 條；土地稅法第 16 條
自住（自用住宅用地）2‰土地稅法第 9、17 條
一般出租10‰～55‰ 累進土地稅法第 16 條

兩種稅的完整稅率級距與自用住宅條件，請見 【2026 實務】出租房屋地價稅：自用、一般、包租代管差多少。

稅率差一點，一年差多少？

房屋稅是房屋課稅現值乘以稅率，地價稅是課稅地價乘以稅率。稅率差看起來不大，但課稅現值或地價愈高，差額愈明顯。

示意試算（假設課稅現值 10 萬元、課稅地價 300 萬元且未超過累進起點，實際以稅單為準）

稅別稅率算法一年稅額比包租代管多繳
房屋稅1%（社會住宅包租代管）100,000 元 × 1%1,000 元—
房屋稅3.2%（其他住家用，2 戶以內）100,000 元 × 3.2%3,200 元2,200 元
地價稅減徵 80%（約 2‰）3,000,000 元 × 10‰ ×（1－80%）6,000 元—
地價稅一般用地 10‰3,000,000 元 × 10‰30,000 元24,000 元

二、房屋稅單、地價稅單為什麼會先按非自住或一般用地稅率開立？

社會住宅包租代管的房屋稅與地價稅減徵，要由台北市都發局列冊後送稅捐處辦理（自治條例第 7 條）。資料還沒送達或尚未更新稅籍時，稅單就先按非自住或一般用地稅率開立。

減徵從業者承租房屋之日，或承、出租雙方租賃關係成立之日起算（自治條例第 4 條第 3 款）。地價稅自當年起適用，房屋稅自當期起減免（第 7 條）。所以租約成立時間與稅籍更新時間之間，會有一段落差。

稅單更正為什麼要花這麼久？

資料要經過主管機關列冊、通報、稅籍更新幾個環節。以我們在台北市大安區處理的案例，代管人員向房東說明，政府連線作業需要約半年，要由稅捐處人工更正（詳見第五節）。本文查到的官方資料沒有列出固定處理天數，實際時間以稅捐處為準。

這種情況以前發生過嗎？

2025 年台北市曾發生資料轉換錯誤，部分自住房屋被誤列為非自住稅率，依中央社報導影響約 5 萬戶。稅捐處當時主動重寄繳費單，繳納期限延到 6 月 30 日，已繳納者在 6 月底自動退稅。

那次的原因與包租代管不同，但說明稅單稅率有誤時，可以請稅捐處更正。個案不一定都由稅捐處主動發現，仍要自己核對稅單。

三、房屋稅、地價稅被課錯，更正與退稅的流程怎麼走？

房屋稅與地價稅被課錯的處理流程是：核對兩張稅單、確認列冊、聯絡稅捐處更正、留意繳納期限，最後辦理退稅。台北市退稅可直撥入帳，也可領支票。

表：房屋稅、地價稅更正與退稅流程

步驟依據做法注意事項
1. 核對房屋稅單與地價稅單臺北市房屋稅徵收自治條例第 4 條；土地稅法第 16、17 條看課稅種類欄與稅率，確認房屋稅是否為 1%、地價稅是否為減徵後稅率房屋稅 3.2% 代表按「其他住家用」課徵
2. 確認已列冊臺北市社會住宅自治條例第 7 條請承辦業者確認租約起算日，以及是否已通報稅捐處通報由都發局列冊送稅捐處，房屋稅與地價稅都在內
3. 兩個稅一併聯絡稅捐處更正稅捐處受理撥總機 (02)2394-9211 或免付費電話 0800-000-321，詢問房屋稅與地價稅承辦人員準備兩張稅單與租約資料
4. 留意繳納期限臺北市房屋稅徵收自治條例第 10 條；稅捐稽徵法第 20 條房屋稅 5 月 1 日至 5 月 31 日，地價稅 11 月開徵，向承辦人員確認是否先繳逾期依法加徵滯納金
5. 辦理退稅稅捐稽徵法第 28 條；臺北市稅捐處退稅方式提供退稅帳戶（直撥入帳）或領退稅支票退稅本人或指定受款人可申請
6. 核對下一期稅單臺北市社會住宅自治條例第 7 條隔年 5 月核對房屋稅單，11 月核對地價稅單兩種稅分開開立，要分別確認

四、房屋稅、地價稅被課錯稅率，最容易踩哪些地雷？

房屋稅與地價稅被課錯最常見的地雷，是放著不繳、以為會自動更正，以及租約結束沒有通報。三種情況都可能多繳稅或被加徵滯納金。

⚠️ 地雷 1：發現稅率不對，就把稅單放著不繳

房屋稅的繳納期間是 5 月 1 日至 5 月 31 日（臺北市房屋稅徵收自治條例第 10 條）。逾期繳納，依稅捐稽徵法第 20 條加徵滯納金，逾期 30 日仍未繳納可能移送強制執行。更正還沒完成，不等於可以不繳。

合規解方：收到稅單後，先向稅捐處或承辦業者確認是否可以暫緩繳納；沒有明確答覆，就先依稅單繳納，之後再申請退還差額。

⚠️ 地雷 2：以為加入包租代管，房屋稅與地價稅會自動變成減徵稅率

減徵要先由主管機關列冊、通報稅捐處，稅籍更新後才會反映在稅單上（自治條例第 7 條）。通報晚於開徵日時，房屋稅單會先按非自住稅率開立，地價稅單也可能先按一般用地稅率開立。

合規解方：每年 5 月收到房屋稅單、11 月收到地價稅單時，都核對課稅種類與稅率；並向業者確認租約起算日與通報狀態。

⚠️ 地雷 3：租約提前終止或收回自住，沒有通知稅捐處

社會住宅包租代管的適用原因消滅時，地價稅自次年起改按一般用地稅率課徵，房屋稅自次期起改按適用稅率課徵（自治條例第 8 條）。新北市稅捐處也提醒，收回自住要重新申請自用住宅用地稅率。台北市一般包租代管（個人租賃住宅）的減徵，包租契約或租賃契約提前終止時，納稅義務人應主動通報稅捐處（該自治條例第 6 條第 2 項）。

合規解方：租約有變動時，同步告知承辦業者與稅捐處，並確認新的課稅種類；收回自住要先遷入戶籍，在 9 月 22 日前向稅捐處申請自用住宅用地稅率，房屋稅也要申請自住稅率。

五、房屋稅、地價稅被課錯稅率，安收客是怎麼處理的？

以下為我們在台北處理過的實務情況，已去識別化，只保留行政區與處理過程。

表：案件處理時間軸（2026 年）

日期狀況處理
4 月 23 日房東收到房屋稅單，課稅種類為非自住，稅率 3.2%說明需人工更正，請房東先不要繳納這張稅單
5 月 29 日房東仍未收到更正後的稅單建議先繳納，之後一起退稅
6 月 3 日房東詢問年底退稅需要哪些手續說明會連同地價稅一起向稅捐處處理
10 月 24 日房東收到地價稅單，稅率 2‰ 正確，詢問房屋稅是否自動退稅直接向房屋稅課聯絡，以直撥退稅辦理

這是單一案例，處理天數與順序會因個案與稅捐處作業而不同，不代表所有案件都是這樣。

六、房屋稅、地價稅更正與退稅常見問題 Q&A

Q1房屋稅單寫非自住稅率，可以先不繳嗎？

A

不建議自行決定不繳。繳納期間是 5 月 1 日至 5 月 31 日，逾期依稅捐稽徵法第 20 條加徵滯納金；請先向稅捐處確認是否可以暫緩，沒有答覆就先繳納，之後再申請退還差額。

Q2房屋稅多繳後，是自動退稅還是要自己申請？

A

不一定自動退，建議主動向稅捐處確認。台北市退稅可直撥入帳，申請書填寫帳戶或附存摺封面影本，也可以領退稅支票；稅捐處自己發現錯誤時，也曾主動重寄繳費單並退稅。

Q3地價稅被課成一般用地稅率，也能更正退稅嗎？

A

可以，請稅捐處更正後辦理退稅，退稅方式與房屋稅相同。台北市稅捐處公布的案例，是漏申請自用住宅稅率者填申請書並註明追溯適用年度；包租代管的地價稅單，則要核對是否已減徵 80%。

Q4大安區的包租代管房子，房屋稅與地價稅要找哪個單位更正？

A

向臺北市稅捐稽徵處詢問，總機是 (02)2394-9211，免付費電話是 0800-000-321（限服務時間）。各區受理單位以稅捐處公告為準，地價稅的分處整理可參考 【2026 實務】出租房屋地價稅：自用、一般、包租代管差多少。

Q5新北市的包租代管房子，房屋稅或地價稅被課錯也是同樣處理嗎？

A

處理方向相同。新北市同樣由城鄉發展局通報稅捐處辦理（新北市自治條例第 7 條），稅率與細節以新北市政府稅捐稽徵處核定為準，可撥 (02)8952-8625 詢問。

Q6房屋稅單稅率不對，可以申請復查嗎？

A

可以。依稅捐稽徵法第 35 條，對核定稅額不服，應在繳款書送達後 30 日內申請復查。建議先請稅捐處更正，同時留意復查期限，避免救濟期限過期。

七、房屋稅、地價稅被課錯稅率，包租代管房東下一步該怎麼做？

收到房屋稅單與地價稅單先核對課稅種類與稅率；房屋稅應為 1%、地價稅應已減徵，不是就聯絡稅捐處一併更正，並確認退稅方式。以下是房東可以直接照做的步驟。

您可以這樣做

  1. 核對課稅種類與稅率：5 月收到房屋稅單，看金額是落在「非自住」欄，還是減徵後的稅率；11 月再核對地價稅單。
  2. 先問清楚繳納方式：5 月 31 日前，向稅捐處或承辦業者確認是否可以暫緩，沒有答覆就先繳納。
  3. 兩個稅一併聯絡稅捐處請求更正：準備稅單與租約資料，並留下聯絡方式與退稅帳戶。
  4. 確認退稅方式：選擇直撥入帳或退稅支票，記下承辦人員姓名與聯絡日期。
  5. 兩張稅單都正確才算完成：房屋稅與地價稅分開確認，隔年再核對一次。

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台北市包租代管的整體條件與租金上限，可參考 台北市包租代管是什麼？萬華、文山、中山、士林、北投房東出租怎麼做？2026 最新完整解析！。

作者簡介

林杰霆｜安收客租管（易居社宅主管）

2024 年 3 月入職，累計 6 次單季菁英獎，2026 年 10 月管理案件數突破 100 件，帶領 4 人團隊。安收客租管為易居社宅旗下團隊，新北市、台北市社會住宅包租代管計畫（第五期）承辦廠商。

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本文為一般資訊整理，不構成法律或稅務意見；實際規定以主管機關最新公告為準，個案請洽專業人士。試算金額僅為示意，不代表個別房屋的實際稅額。

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