【2026 實務】出租房屋地價稅：自用、一般、包租代管差多少

雙北房東的地價稅現況與常見困擾

2026 年是雙北重新規定地價的年度，地價稅單會跟著變動。台北市公告地價平均上漲 3.90%，市府預估自用住宅戶平均每戶增加約 198 元。新北市 2026～2027 年的累進起點地價調高為 787.8 萬元。

地價稅每年 11 月開徵。很多房東是看到稅單才發現稅率不對。常見的情況有三種：

• 自己搬走、把房子租出去，卻沒向稅捐處申報。
• 包租代管租約結束、收回自住，以為稅率會自動變回 2‰。
• 聽說「包租代管比照自用」，但不確定自己的稅單是不是這樣算。

您的房子現在是哪一種情況，稅率又差多少？

目錄

1. 出租房屋地價稅怎麼算？三種情況稅率比較
2. 出租房屋地價稅常見地雷
3. 什麼情況適合包租代管？
4. 常見問題 Q&A
5. 行動建議與雙北各區地價稅窗口

一、出租房屋地價稅怎麼算？三種情況稅率比較

出租房屋地價稅的稅率，取決於這塊土地上的房子怎麼用。自住適用 2‰；自己出租給房客適用一般用地 10‰～55‰；交給社會住宅包租代管則是一般稅率減徵 80%。

表：出租房屋地價稅率比較（截至 2026 年 10 月）

社會住宅包租代管是指房東把房子交給政府委任的租屋服務事業，由業者承租後轉租（包租），或媒合房客並代為管理（代租）。

自用住宅用地要符合哪些條件？

自用住宅用地是指土地所有權人或配偶、直系親屬在該地設籍，而且沒有出租、沒有營業的住宅用地。依財政部說明，要同時符合：

• ✅ 本人、配偶或直系親屬其中一人，在該屋辦好戶籍登記
• ✅ 沒有出租、沒有供營業使用
• ✅ 房屋屬於本人、配偶或直系親屬所有
• ✅ 本人、配偶與未成年受扶養親屬，以 1 處為限（供成年直系親屬設籍居住者，不受 1 處限制）
• ✅ 都市土地 300 平方公尺內、非都市土地 700 平方公尺內
• ✅ 當年 9 月 22 日前提出申請，逾期自次年起適用

只要「出租」這一項不符合，就不能適用 2‰。

一般出租：累進稅率與包租代管減徵後的稅率

一般用地是累進課徵，算法看同一縣市內的地價總額。累進起點地價是指該直轄市土地 7 公畝的平均地價。新北市 2026～2027 年為 787.8 萬元；台北市以台北市稅捐處公告為準。

表：一般用地稅率與包租代管減徵 80% 後的稅率

為什麼常聽到包租代管「比照自用」？

這個說法在多數房東身上成立：地價總額沒超過累進起點時，10‰ 減 80% 剛好是 2‰，與自用住宅相同。但法規寫的是「減徵 80%」。土地多、總價高的房東，實質稅率會高於 2‰。

示意試算（假設數字，以您的稅單為準）：假設同一縣市只有這筆出租土地，課稅地價 300 萬元，未超過累進起點。

台北市與新北市的規定對照

這項優惠的實施年限，經行政院公告延長至 2032 年 1 月 12 日（民國 121 年）。

二、出租房屋地價稅常見地雷

出租房屋地價稅最常見的問題，是用途改變了卻沒有申報或申請。自用改出租要申報，收回自住要重新申請。兩個方向都會影響稅率。

⚠️ 地雷 1：房子租出去了，還繼續用自用住宅稅率

土地稅法第 9 條規定自用住宅用地必須「無出租」。出租後還用 2‰，稅捐處查到時，可能依稅捐稽徵法第 21 條補徵核課期間內的稅額差額。

合規解方：改為出租後 30 日內，向土地所在地稅捐分處申報改課。簽租約前，可先參考 房東出租注意事項：雙北房東出租前必看的完整清單，一起確認稅務與用途。

⚠️ 地雷 2：只出租一間房，以為整戶都不受影響

同一棟房屋只有部分出租時，稅捐處會依實際使用情形，按面積比例分別課稅。另外，社會住宅包租代管要求「一門牌為一租賃住宅，不得分租」（執行要點第九點第三款）。

合規解方：部分出租要如實申報出租面積。想參加包租代管，以整戶出租規劃。租約上寫清楚出租範圍，可參考 房屋出租契約注意事項：房東簽約前要寫清楚的條款。

⚠️ 地雷 3：包租代管租約結束、收回自住，以為稅率會自動變回 2‰

包租代管的減徵，在租約終止後次年起就改按一般用地稅率。新北市稅捐處 2026 年也提醒，收回自用要重新申請自用住宅用地稅率。

合規解方：收回後先把本人、配偶或直系親屬的戶籍遷入，並在當年 9 月 22 日前提出申請，當年就能適用 2‰。

⚠️ 地雷 4：以為交給包租代管，地價稅一定是 2‰

包租代管是一般稅率減徵 80%，不是固定 2‰。在同一縣市有多筆土地、總價超過累進起點的房東，實質稅率會是 3‰～11‰。

合規解方：參加前，先用去年的地價稅單確認自己適用哪一級稅率，再估算減徵後的稅額。

三、什麼情況適合包租代管？

包租代管是指房東把房子交給政府委任的租屋服務事業承租或媒合，由業者負責招租、收租與日常管理。適不適合，取決於您的租金、屋況與出租規劃。

✅ 適合

• ✅ 房子目前自己出租，地價稅按一般用地稅率繳
• ✅ 只有一兩戶出租，地價總額沒超過累進起點
• ✅ 不想自己處理招租、收租、報修聯絡（可參考 出租房屋修繕費用誰出？房東與房客的責任怎麼分）
• ✅ 房子和自己住的地方不同區，跨區管理不方便

❌ 不適合

• ❌ 租金高於方案上限（台北市每月 3 萬 9 千元、新北市每月 3 萬 5 千元，執行要點第八點）
• ❌ 想隔成多間分租（一門牌為一租賃住宅，不得分租，執行要點第九點第三款）
• ❌ 想租給自己的家人或直系親屬（執行要點第九點第一款）
• ❌ 一兩年內打算出售，或不想綁約（包租契約租期原則為 3 年，執行要點第二十四點；有出售計畫者業者得不受理，第十五點）
• ❌ 喜歡親自管理房客與房屋

四、常見問題 Q&A

五、行動建議與雙北各區地價稅窗口

處理出租房屋地價稅，先確認房子現在的用途，再對照稅單上的稅率。用途和稅率不一致時，向土地所在地的稅捐分處申報或申請。

您可以這樣做

1. 核對 2026 年地價稅單：11 月收到稅單時，看課稅種類與稅率，確認是自用、一般還是減徵。
2. 自用改出租，30 日內申報：向土地所在地稅捐分處申報改課，避免日後被補稅。
3. 收回自住，9 月 22 日前申請：戶籍先遷入，再申請自用住宅用地稅率。今年已過期限，現在申請自 2027 年起適用。
4. 考慮包租代管，先確認條件：對照租金上限、不得分租、租期 3 年等規定，再估算減徵後的稅額。
5. 有疑問直接問稅捐處：準備地號或稅單，撥打下方電話詢問。

雙北諮詢管道

• 財政部國地稅服務（全國稅務諮詢）：免付費電話 0800-000-321
• 臺北市稅捐稽徵處（台北市地價稅）：(02)2394-9211 轉 181、182
• 新北市政府稅捐稽徵處（新北市地價稅）：(02)8952-8625

台北市 12 區地價稅受理分處

台北市每個行政區各設一個分處，土地在哪一區，就由該區分處受理。

新北市 29 區地價稅受理單位

新北市由總處與 10 個分處分區受理。各單位電話請以新北市稅捐處網站為準，或撥總機 (02)8952-8625 轉接。

三峽房東的其他出租問題，可參考 三峽包租代管：北大特區與捷運沿線房東出租常見問題。

作者簡介

林杰霆｜易居社宅旗下主管

安收客租管為易居社宅旗下團隊，新北市、台北市社會住宅包租代管計畫（第五期）承辦廠商。

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資料來源

• 土地稅法第 9、16、17 條（查閱日期：2026-10-21）
• 住宅法第 16、22 條（查閱日期：2026-10-21）
• 臺北市社會住宅興辦及公益出租人出租房屋減免地價稅及房屋稅自治條例（114 年 6 月 11 日修正）
• 新北市興辦社會住宅與公益出租人出租房屋優惠地價稅及房屋稅自治條例
• 臺北市個人租賃住宅委託包租代管減徵地價稅及房屋稅自治條例
• 臺北市稅捐稽徵處「臺北市出租房屋租稅優惠一覽表」
• 財政部稅務入口網「地價稅貼心小叮嚀」
• 新北市政府稅捐稽徵處新聞稿（2026-03-19、2026-08-25）
• 臺北市稅捐稽徵處新聞稿（2026-09-03）
• 行政院 115 年 9 月 2 日令（住宅法租稅優惠實施年限）
• 內政部《社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點》（114 年 8 月 27 日台內國字第 1140809740 號令）第八、九、十五、二十四點

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本文為一般資訊整理，不構成法律或稅務意見；實際規定以主管機關最新公告為準，個案請洽專業人士。

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