【最新實務】包租代管陰陽合約合法嗎？房東私下加收租金

2026 年 10 月底，社群平台上有房客發文描述：政府評定租金 25,000 元，房東卻說實際應收 30,000 元，要合約寫 25,000，其餘每月 5,000 元一次匯 12 個月（60,000 元）。本文僅依公開貼文整理，為發文者單方說法，未經查證，不引用帳號與留言。

以板橋等雙北行政區的房東與房客為例，租金談判時常見的情況是：房東心中的行情價，和政府評定租金對不起來。這種「檯面上一個價、檯面下一個價」的做法，在包租代管裡真的可以嗎？

目錄

1. 合約寫 25,000 元、另外要求再付 5,000 元，算不算變相加租？
2. 包租代管的簽約租金是怎麼評定與限制的？
3. 要求一次匯 12 個月的錢，合不合規定？
4. 遇到合約外另付款的要求時，處理流程與步驟是什麼？
5. 房東與房客最容易踩到哪些地雷？
6. 什麼情況適合包租代管？
7. 房東與房客還會問哪些常見問題？
8. 遇到包租代管合約外加收費用，下一步該怎麼做？

一、合約寫 25,000 元、另外要求再付 5,000 元，算不算變相加租？

很可能算。執行要點把「在契約之外另簽切結書或協議書以變相增加租金」列為租屋服務事業應不予受理的情形（第十五點第一項第三款）。

陰陽合約是指合約寫一個金額、實際收取另一個金額。變相加租是指不改契約租金，而用其他名義多收錢。要點明文寫的是「切結書或協議書」；口頭要求或私下轉帳是否同樣處理，由主管機關個案認定，但目的與效果相同，建議視為同等風險。

（法規截至 2026 年 10 月 30 日查閱。）

二、包租代管的簽約租金是怎麼評定與限制的？

簽約租金由主管機關依國家住都中心公告的租金水準區間表評定每坪月租金，不得超過市場租金。租屋服務事業不得賺取租金價差。

• 評定方式：依最近一年度租金水準區間表評定每坪月租金（第十三點第一款）。
• 上限：包租案與代租案的簽約租金均不得逾市場租金價格（第十四點第一項第一款）。
• 市場租金上限：受理委託的租賃住宅，臺北市每月 39,000 元、新北市每月 35,000 元（第八點）。這是上限，不是您的評定租金。
• 不納入簽約租金：停車位、水電瓦斯、管理費（第十四點第一項第三款）。

三、要求一次匯 12 個月的錢，合不合規定？

不可以。執行要點規定租金按月支付、每月為一期，出租人及租屋服務事業皆不得預收租金（第二十七點第一款），因此「一次匯 12 個月」與制度不符。

若房東把這筆錢稱為租金，直接違反按月支付的規定。若稱為其他費用，也應先要求對方說明收費依據與契約條款。押金另有保管規定：包租案的轉租契約押金由租屋服務事業保管，代租案的租賃契約押金由出租人保管（第二十六點）。

四、遇到合約外另付款的要求時，處理流程與步驟是什麼？

先不匯款、保存證據，再書面通知租屋服務事業並向主管機關反映，是最穩當的順序。

五、房東與房客最容易踩到哪些地雷？

最常見的錯誤是先匯款、只靠口頭約定，或以為私下另約沒關係。以下三個地雷，房客與房東各踩得到。

⚠️ 地雷 1：先匯款，之後再說

錢一匯出，多收的部分很難認定是租金、押金還是其他款項，追回也困難。

合規解方： 先不匯，請房東透過租屋服務事業書面說明收費依據。

⚠️ 地雷 2：只靠口頭約定，沒有任何紀錄

沒有文字紀錄，日後無法證明對方曾要求另付款，向主管機關反映時也缺證據。

合規解方： 要求對方用文字回覆；已發生的對話一律截圖保存。

⚠️ 地雷 3：（房東）以為合約寫對、私下另約就沒事

租期中被查獲屬實，須限期改善，逾期未改要終止契約並退出計畫，後續補助與稅賦優惠也可能受影響。實際收取的租金如何申報，請洽國稅局或會計師確認。

合規解方： 先向租屋服務事業確認評定結果與依據，再決定要不要加入計畫；不加入就回到一般租賃，租金自行與房客議定。

六、什麼情況適合包租代管？

包租代管是指房東把房子租給業者，由業者轉租並負責管理、修繕與房客處理。適不適合，取決於您是否願意接受政府評定的租金水準。

✅ 適合

• ✅ 不想自己處理收租、押金與房客溝通（業者提供管理服務，見執行要點第四點第四、五款）
• ✅ 房子與自己住的地方不在同一區，跨區管理不方便
• ✅ 希望租期較長、較穩定（包租契約期間原則 3 年，第二十四點）

❌ 不適合

• ❌ 希望自己決定租金水準（簽約租金不得超過市場租金，第十三、十四點）
• ❌ 想在合約之外另收費用（屬第十五點不予受理的情形）
• ❌ 屬社會住宅、合宜住宅、政府出租住宅或未保存登記建物（不得申請，第九點第三款第二目）

七、房東與房客還會問哪些常見問題？

八、遇到包租代管合約外加收費用，下一步該怎麼做？

先不匯款、留存證據，再把問題交給租屋服務事業與主管機關處理。

您可以這樣做

1. 先不匯款： 在確認收費依據前，不要先付任何一筆。
2. 留存證據： 保存訊息、對話截圖與對方指定的帳號、金額。
3. 書面詢問租屋服務事業： 請對方以文字說明，並留存回覆。
4. 向主管機關反映： 附上證據，說明房東的要求。
5. 已付款者洽律師： 追回款項與契約責任屬個案問題。

雙北諮詢管道

• 臺北市政府都市發展局（社會住宅包租代管主管機關）：請至該局官網查詢包租代管窗口。
• 新北市政府城鄉發展局（社會住宅包租代管主管機關）：請至該局官網查詢包租代管窗口。

作者簡介

林杰霆｜安收客租管 創辦人｜易居社宅主管

2024 年 3 月入職，拿下單季冠軍 1 次、單月冠軍 3 次，累計 6 次單季菁英獎，2026 年 10 月管理案件數突破 100 件，帶領 4 人團隊。安收客租管為易居社宅旗下團隊，新北市、台北市社會住宅包租代管計畫（第五期）承辦廠商。

看完整作者介紹 →

延伸閱讀

• 👉 【最新實務】房客欠租怎麼辦？房東的處理流程與預防方法
• 👉 【最新實務】房客欠租滿二個月如何合法終止租約？
• 👉 【最新實務】房東提前終止租約，通知一個月就不用賠嗎？

資料來源

• 社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點（114 年 8 月 27 日內政部令，1140809740 號）（查閱日期：2026-10-30）
• 社群平台公開貼文（未具名，僅作時事說明，內容為單方說法）

免責聲明

本文為一般資訊整理，不構成法律或稅務意見；實際規定以主管機關最新公告為準，個案請洽專業人士。

本文由安收客租管編輯團隊整理，個案請洽專業人士；如需屋況評估或管理諮詢，歡迎來電洽詢。

合約之外被要求另付款，又不確定合不合規定？

雙北的房東或房客若遇到類似情況，歡迎洽詢安收客租管，我們協助您檢視租約與處理流程。

撥打電話諮詢 0987-513-597