社會住宅包租代管是什麼？房東補助、節稅與租金上限一次看懂【最新】

房東出租最常卡在哪裡？

房東最常卡在三件事：空租、修繕與稅負。空屋放著不安心，出租又怕空租、怕挑錯房客，屋況修繕跑不完，加上囤房稅 2.0 之後，非自住房屋的稅負也更重。

不少房東聽過這個方案，卻以為是「房子交給政府」，或是「租金一定被壓得很低」。這兩個說法都不精確：社會住宅包租代管是政府結合民間業者的活化空屋政策，房子仍是房東的，不是政府蓋住宅。以下依內政部執行要點，把補助金額、租金上限與節稅公式拆開來看。

目錄

1. 包租代管是什麼？房子會變成政府的嗎？
2. 房東能領哪些補助？租金收入怎麼省稅？
3. 包租和代管差在哪？哪個比較適合？
4. 租金上限多少？評定表怎麼算？
5. 包租代管值得加入嗎？優缺點比較
6. 常見問題 Q&A
7. 下一步怎麼評估？

一、包租代管是什麼？房子會變成政府的嗎？

不會。包租代管是政府委任業者承租轉租（包租）或媒合代管的空屋活化方案，房子的產權仍屬房東。

依內政部國土管理署主管的《社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點》（114 年 8 月 27 日台內國字第 1140809740 號令，以下簡稱「執行要點」）第二點，方案分成兩種：

要加入方案，房子要先符合下列條件：

二、房東能領哪些補助？租金收入怎麼省稅？

補助與稅費優惠有三塊：公證費 3 年最高 13,500 元、修繕補助每年最高 8 千～1.5 萬元，租金收入每屋每月 1.5 萬元以內免稅。

公證費與修繕補助一年最多領多少？

公證費簽 3 年最高 13,500 元，修繕補助每年最高 8,000～15,000 元，依代管或包租與房客身分而定，最長補助 3 年。

修繕獎勵費以實際修繕金額核計；「一般戶、弱勢戶」是依承租的房客身分區分，不是房東身分。修繕補助怎麼申請、哪些項目算數，可以參考 出租房屋修繕費用誰出？房東與房客的責任怎麼分。

月租 3 萬元的租金所得稅怎麼算？

月租 3 萬元加入後，每月只需申報 6,000 元租賃所得；一般自行出租未提證據者，則是 17,100 元。

依住宅法第 23 條，房東把房子出租給社會住宅方案的房客，租金收入每屋每月 1.5 萬元以內免納綜合所得稅，超過部分未提證據者可按 60% 減除必要損耗及費用，且租約不得作為查核依據。兩種情況的公式如下：

以雙北常見的月租 30,000 元代入：

一年下來，加入包租代管少申報約 133,200 元所得。假設邊際稅率 12%，一年少繳約 15,984 元；實際稅額依個人所得與稅率級距而定，報稅前請以國稅局公告為準。

想知道自己的房子能省多少，可以直接用 房東節稅試算器 輸入月租試算。

房屋稅、地價稅減徵多少？囤房稅 2.0 怎麼避？

加入後房屋稅、地價稅依自治條例減徵：台北市房屋稅 1%，新北市地價稅為一般稅率減徵 80%，不必再落入非自住房屋的高稅負。

囤房稅 2.0 讓非自住住家用房屋的房屋稅負擔變重，房子空著或一般出租的房東都要留意。依住宅法第 22 條及臺北市、新北市各自的社會住宅與公益出租人減免地價稅及房屋稅自治條例，已知的減徵內容如下：

減徵不等於自動改按自用住宅稅率；租約結束或收回自住時，也要向稅捐處確認稅率。台北市的稅率由來可以看 台北市包租代管房屋稅為什麼只要 1%？和新北、其他縣市差在哪？最新完整解析！，地價稅比較可以看 【最新實務】出租房屋地價稅：自用、一般、包租代管差多少，稅單核對可以用 房屋稅地價稅稅單核對工具。

三、包租和代管差在哪？哪個比較適合？

包租與代管的差別在責任歸屬、空租風險與修繕補助：包租由業者承擔空租、補助最高 1.5 萬；代管空租期房東自負、補助最高 1 萬。

兩者現在的差異已經不是租金折數，而是誰簽約、誰承擔空租、補助拿多少：

簡單判斷：最在意空租風險和省事，選包租；想保留選房客的決定權，選代管。新北房東選業者時要看哪些重點，可以參考 新北代租代管公司怎麼選？換業者前必看 7 個檢查重點【最新】。

四、租金上限多少？評定表怎麼算？

租金不再是固定折數：簽約租金依租金評定表加權評定，且不得逾縣市上限，台北整層 3.9 萬、新北 3.5 萬元。

租金評定表以基本權重為基礎，再依 屋齡、地點、設備、屋況 加權計算。簽約租金同時受兩道門檻約束：

這代表加入社宅不等於「租金被打到骨折」。同樣在上限內，屋況好、設備齊全、地點佳的房子，評定出來的租金通常高於屋況老舊的房子；反過來，租金行情本來就高於上限的物件（例如台北中山區的大 2 房），申請前要先試算。台北、新北各區的行情與申請條件，可以看 台北市包租代管是什麼？萬華、文山、中山、士林、北投房東出租怎麼做？最新完整解析！ 與 新北市包租代管全攻略：申請條件、免稅額與流程【最新】。

評定表的加權項目多，自己估算很容易偏高或偏低，切勿自行猜測租金額度。

五、包租代管值得加入嗎？優缺點比較

值不值得看租金水位：優勢是稅費優惠與省時，限制是評定上限、住宅用途與安全規定，適合想穩定收租的房東。

是否划算，取決於房子的租金水位、稅率級距與管理成本。這些條件不同，結果就不同，所以建議先請承辦廠商到場看屋況、試算，再決定。

六、常見問題 Q&A

七、下一步怎麼評估？

先對照房子條件、試算節稅，再預約專人到府勘查，評定租金與補助後再選包租或代管，不要自行猜測租金。

想了解委託流程與服務內容，可以看 雙北包租代管服務。

諮詢管道

• 臺北市政府、新北市政府（包租代管計畫、住宅租賃爭議）：可撥 1999 市民專線詢問受理單位。
• 房屋所在地稅捐稽徵處（房屋稅、地價稅減徵）。
• 財政部國稅局（租金收入免稅額與報稅）：免付費諮詢專線 0800-000-321。

作者簡介

林杰霆｜安收客租管（易居社宅主管）

2024 年 3 月入職，累計 6 次單季菁英獎，2026 年 10 月管理案件數突破 100 件，帶領 4 人團隊。安收客租管為易居社宅旗下團隊，新北市、台北市第五期承辦廠商。

看完整作者介紹 →

審查與資格

• 審查專家：林杰霆｜安收客租管（作者頁），與安收客資深租賃住宅管理團隊
• 承辦資格：臺北市政府都市發展局、新北市政府城鄉發展局社會住宅包租代管計畫（第五期）承辦廠商
• 法規依據：內政部國土管理署法規彙編、全國法規資料庫

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• 👉 出租房屋修繕費用誰出？房東與房客的責任怎麼分

資料來源

• 內政部《社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點》（114 年 8 月 27 日台內國字第 1140809740 號令）第二、六、九、十三、十四、二十四、二十七、四十六點及附表三（行政院公報；查閱日期：2026-10-30）
• 臺北市政府「臺北市出租房屋租稅優惠一覽表」（PDF；查閱日期：2026-10-30）
• 住宅法第 22 條、第 23 條，及臺北市、新北市社會住宅與公益出租人減免地價稅及房屋稅自治條例（全國法規資料庫；查閱日期：2026-10-30）

免責聲明

本文為一般資訊整理，不構成法律或稅務意見；實際規定以主管機關最新公告為準，個案請洽專業人士。租金上限、補助與稅率可能隨法規調整，申請前請再確認。

本文由安收客租管編輯團隊整理，個案請洽專業人士；如需屋況評估或管理諮詢，歡迎來電洽詢。

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