租賃契約書範本怎麼填？內政部住宅租賃契約 23 點逐條說明

2026年10月31日 · 閱讀約 10 分鐘

作者：林杰霆｜安收客租管創辦人｜易居社宅主管

新北市、台北市社會住宅包租代管計畫（第五期）承辦廠商

租賃契約書範本是內政部公告的「住宅租賃定型化契約」。本文對照 114 年 4 月 18 日修正版，依點次整理房東簽約時要填的欄位、押金與審閱期限制、提前終止的通知期限，以及 10 項不得記載事項。

雙北房東簽租約，為什麼要對照內政部範本？

雙北房東簽約時，常拿舊租約或網路格式改寫，容易漏掉押金上限、提前終止的通知期限與修繕分工。內政部公告把這些項目列成固定點次，逐點對照就能檢查自己的租約。

社會住宅包租代管案件更直接：出租人要求增減契約條文、違反定型化契約應記載及不得記載事項時，租屋服務事業應不予受理（執行要點第十五點第一項第二款）。出租前先把契約寫對，再談管理方式。

租賃契約書範本是什麼？內政部最近一次修正是什麼時候？
租賃契約書範本的 23 點分成哪幾塊？
契約裡的錢要怎麼寫？押金、租金、管理費與電費
房東提前終止租約的步驟與通知期限是什麼？
承租人可以提前終止租約的情形有哪些？
附件一至附件三要附哪些內容？
不得記載事項有哪些？寫進去會怎樣？
租賃契約書範本要怎麼線上填寫？
租賃契約書範本有哪些常見問題？
簽租賃契約書前，下一步該怎麼做？

一、租賃契約書範本是什麼？內政部最近一次修正是什麼時候？

租賃契約書範本是指內政部依消費者保護法第 17 條第 1 項公告的「住宅租賃定型化契約」，分應記載與不得記載兩部分；現行版本最近一次修正為 114 年 4 月 18 日。

公告日期	文號	內容	生效
105 年 6 月 23 日	內授中辦地字第 1051305384 號	公告	106 年 1 月 1 日
109 年 8 月 14 日	台內地字第 1090264203 號	修正	109 年 9 月 1 日
112 年 6 月 14 日	台內地字第 1120118852 號	修正不得記載事項第 10 點	公告即日
113 年 7 月 8 日	台內地字第 1130263933 號	修正應記載事項第 6 點、第 11 點	113 年 7 月 15 日
114 年 4 月 18 日	台內地字第 1140113583 號	修正應記載事項第 18 點	公告即日

資料截至 2026 年 10 月。公告可能再修正，簽約前請到內政部主管法規共用系統確認最新版。

二、租賃契約書範本的 23 點分成哪幾塊？

23 點可以分成四塊：簽約前的資料、錢的約定、使用與修繕、終止與返還。幾乎每一點都有空格或勾選項，不填就是留白。

區塊	點次	主要內容
簽約前的資料	第一、二、三、二十三點	審閱期、租賃標的與範圍、租賃期間、雙方資料
錢的約定	第四、五、六、七點	租金、押金、管理費水電瓦斯網路、稅費與公證費
使用與修繕	第八至十三點	使用限制、修繕、室內裝修、雙方義務、部分滅失減租
終止與返還	第十四至十九點	任意終止、返還點交、所有權讓與、雙方提前終止、遺留物
通知與其他	第二十至二十二點	通知方式、公證與強制執行、契約效力

三、契約裡的錢要怎麼寫？押金、租金、管理費與電費

錢的約定以押金、租金、管理費和電費四項最容易出錯，每一項都有公告設的上限或規則。

項目	公告規定	點次
審閱期	承租人攜回審閱，至少 3 日，不得約定拋棄	應記載第一點、不得記載第一點
租期	至少 30 日以上	應記載第三點
押金	最高不得超過 2 個月租金總額，簽約時給付；還房時可先抵充契約所生債務再退還	應記載第五點
租金調漲	租期內不得藉任何理由要求調漲	應記載第四點
管理費	由承租人負擔時，不可歸責雙方的費用增加，承租人就增加部分以負擔 10% 為限	應記載第六點
電費	以度數計費者，每度不得超過電費單「當期每度平均電價」；非度數計費者，每期收取總額不得超過電費單總額	應記載第六點
房屋稅、地價稅	由出租人負擔，轉嫁承租人的約定不得記載	應記載第七點、不得記載第五點

違約金、修繕分工與特約條款的寫法，請見房屋出租契約審查指南：簽約必備特約條款與定型化契約地雷。

四、房東提前終止租約的步驟與通知期限是什麼？

房東提前終止租約要符合第十七點的 10 款事由之一，並依事由在終止前 3 個月或 30 日，檢附相關事證以書面通知承租人。符合事由終止時，承租人不得要求任何賠償。

步驟	事由	要件	通知期限
1. 確認事由	重新建築而必要收回（第一款）	出租人為重建必要收回	終止前 3 個月
2. 定期催告	遲付租金總額達 2 個月（第二款）	定相當期限催告，仍不支付	終止前 30 日
2. 定期催告	積欠管理費或其他費用達 2 個月租金（第三款）	定相當期限催告，仍不支付	終止前 30 日
3. 阻止後仍繼續	擅自變更用途（第四款）	經出租人阻止仍繼續	終止前 30 日
3. 阻止後仍繼續	未經同意擅自裝修、或未依法令裝修（第八、九款）	經出租人阻止仍繼續	終止前 30 日
4. 直接終止	擅自轉租或轉讓租賃權（第六款）	違反第八點第三項	終止前 30 日
4. 直接終止	毀損租賃住宅或附屬設備（第七款）	經催告修繕仍不修繕或相當賠償	終止前 30 日
5. 立即處理	違法使用、存放爆炸性或易燃性物品（第五款）、裝修損害建築結構安全（第十款）	經阻止仍繼續（第五款）	得不先期通知

台北、新北房東最常用到的是欠租這一款，催告與終止的實務流程請見房客欠租滿二個月如何合法解約？扣抵押金要件、催告與強制執行。

五、承租人可以提前終止租約的情形有哪些？

承租人依第十八點有 5 種情形可提前終止租約，須於終止前 30 日檢附相關事證以書面通知出租人，出租人不得要求任何賠償。房東簽約前要知道，這些情形不能在租約裡排除。

未修繕：租賃住宅未合於約定居住使用且有修繕必要，經承租人定相當期限催告，仍不修繕。
一部滅失：因不可歸責承租人的事由一部滅失，且存餘部分不能達租賃的目的。
安全或健康瑕疵：住宅有危及承租人或同居人安全或健康的瑕疵；簽約時已明知或拋棄終止權利者，亦同。情況危急時得不先期通知。
長期療養：承租人因疾病、意外產生長期療養的需要。
第三人主張權利：第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。

承租人死亡時，繼承人得主張終止租約，通知期限及方式準用前項規定。修繕責任的分配請見出租房屋修繕費用誰負責？消耗品與自然老化責任分配表。

六、附件一至附件三要附哪些內容？

附件一至三視同契約的一部分（第二十二點），其中附件一為租賃標的現況確認書，轉租與承租人修繕負擔則有需要才附。

附件	名稱	什麼情況要附
附件一	租賃標的現況確認書	每份契約都建議填，由雙方簽章確認屋況
附件二	出租人同意轉租範圍、租賃期間及終止租約事由確認書	出租人同意承租人轉租時
附件三	承租人負責修繕項目及範圍確認書	約定某些項目由承租人修繕時；未約明確認者，由出租人負責修繕

附件一的 12 項確認內容：

是否包括未登記的改建、增建、加建、違建部分。
建物型態與現況格局，有無隔間。
停車位種類、編號、獨立權狀與分管協議。
住宅用火災警報器、其他消防設施與定期消防安全檢查。
有無滲漏水，以及滲漏水處的處理方式。
是否做過輻射屋檢測與結果。
是否做過鋼筋混凝土中水溶性氯離子含量檢測（海砂屋檢測）與是否超過容許值。
產權持有期間與持有前，是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情事。
供水及排水是否正常。
有無公寓大廈規約或其他住戶應遵行事項，是否檢附。
管理委員會統一管理與住宅、停車位管理費，有無積欠。
附屬設備項目與數量，例如冰箱、冷氣、熱水器、洗衣機。

點交時的逐項確認，可搭配雙北房東出租全流程清單：屋況、管理方式、合約至報稅SOP。

七、不得記載事項有哪些？寫進去會怎樣？

不得記載事項共 10 項，簽約前都不能寫進租約；社會住宅包租代管案件遇到這類要求，租屋服務事業應不予受理。

不得記載拋棄審閱期間。
不得記載廣告僅供參考。
不得記載承租人不得申報租賃費用支出。
不得記載承租人不得遷入戶籍。
不得記載應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。
不得記載免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。
不得記載承租人須繳回契約書。
不得記載本契約之通知，僅以電話方式為之。
不得記載違反強制或禁止規定。
不得記載承租人不得申請租金補貼。

社會住宅包租代管案件中，出租人要求增減契約條文、違反這份公告，或要求另簽切結書、協議書變相增加租金，租屋服務事業應不予受理（執行要點第十五點第一項第二、三款）。一般租約寫入這類條款的效力，請洽律師或地政士。

八、租賃契約書範本要怎麼線上填寫？

用線上填寫工具按五個步驟填，填完即可產生 PDF，下載或用 LINE、Gmail 傳送。資料只存在您自己的瀏覽器，不會上傳。

開啟工具：進入住宅租賃契約線上填寫，頁面只有填寫欄位，不需要預覽。
填當事人與標的：出租人、承租人資料，以及地址、建號、面積、車位。
填租期與錢：租期、租金、押金，超過上限會顯示提醒。
勾選選項與附件：管理費、水電瓦斯負擔、任意終止、公證；需要轉租或承租人修繕時勾選附件二、三。
檢查與產生 PDF：特約事項若碰到不得記載的字眼會提示；確認後按「產生 PDF」，再下載或用 LINE、Gmail 傳送。

工具的每一點都依內政部公告寫成，特約事項的檢查只是字眼比對，簽約前仍請雙方確認，個案請洽專業人士。簽約前的重點核對可用租約審查檢核表。

特約事項怎麼寫？若想在契約中合法約定室內禁菸或轉租限制，請參考：《房屋出租契約審查指南：簽約必備特約條款與定型化契約地雷》。

九、租賃契約書範本有哪些常見問題？

Q1租賃契約書範本去哪裡查最新版？ A：到內政部主管法規共用系統，查「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，公告所附的契約書範本與附件就是現行版。本文整理至 114 年 4 月 18 日修正，簽約前請再確認有無新修正。

Q2租約一定要用內政部範本嗎？ A：公告規定的是契約必須記載與不得記載的事項，範本是最省事的寫法。社會住宅包租代管案件如果條文違反公告，會被不予受理；一般租約的法律效力，請洽律師或地政士。

Q3房客要把戶籍遷進來，房東可以拒絕嗎？ A：不能寫。公告「不得記載承租人不得遷入戶籍」；租約終止或屋況點交時，承租人要遷出戶籍或其他登記（應記載第十五點）。

Q4租約要不要公證？ A：由雙方勾選「同意」或「不同意」辦理公證。公證書可列「承租人租期屆滿不返還租賃住宅」「欠繳租金及費用」「出租人返還押金」三項逕受強制執行；未公證且期限逾 5 年的租約，房屋讓與後不適用對受讓人繼續存在的規定（應記載第十六、二十一點）。

Q5房客要申請租金補貼，房東可以不同意嗎？ A：不能在租約寫。公告「不得記載承租人不得申請租金補貼」，此項為 112 年 6 月 14 日修正的不得記載事項第 10 點。

Q6白紙黑字寫「任意終止」，要賠多少違約金？ A：契約約定得任意終止時，須到終止前 1 個月通知；未先期通知而終止者，賠償對方的違約金最高不得超過 1 個月租金額（應記載第十四點），承租人應賠償的違約金得由押金抵充。

十、簽租賃契約書前，下一步該怎麼做？

簽約前先給承租人 3 日審閱，逐點核對押金、租期、終止條款與不得記載事項，再填附件一確認屋況。

您可以這樣做

先給審閱期：讓承租人攜回審閱至少 3 日，契約上填寫審閱日數。
用工具填好契約：住宅租賃契約線上填寫，檢查押金、租期與特約事項的提醒。
填附件一並拍照：雙方簽章，附上點交照片，退租時才有依據。
列印後雙方各執一份：附件視同契約一部分，一併簽章。

雙北諮詢管道

臺北市政府、新北市政府（租賃契約與包租代管方案）：撥 1999 市民專線，詢問受理單位。

作者簡介

林杰霆｜安收客租管創辦人｜易居社宅主管

2024 年 3 月入職，拿下單季冠軍 1 次、單月冠軍 3 次，累計 6 次單季菁英獎，2026 年 10 月管理案件數突破 100 件，帶領 4 人團隊。安收客租管為易居社宅旗下團隊，新北市、台北市社會住宅包租代管計畫（第五期）承辦廠商。

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資料來源

內政部「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」（114 年 4 月 18 日台內地字第 1140113583 號公告修正應記載事項第 18 點；內政部主管法規共用系統；查閱日期：2026-10-31）
內政部《社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點》（114 年 8 月 27 日台內國字第 1140809740 號令）第十五點（行政院公報；查閱日期：2026-10-31）

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