包租代管地價稅沒減徵怎麼辦？先不繳還是先繳【最新實務】
2026年10月29日 · 閱讀約 7 分鐘
作者：林杰霆｜安收客租管 創辦人｜易居社宅主管
新北市、台北市社會住宅包租代管計畫（第五期）承辦廠商
社會住宅包租代管的地價稅，新北市依自治條例減徵應納稅額 80%；稅單若沒減徵，可請稅捐處更正。整理處理流程、先不繳或先繳的判斷，並附三峽區、三重區屋主的實際案例。
新北包租代管房東收到地價稅單，為什麼沒看到減徵？
新北市社會住宅包租代管的地價稅應該減徵 80%，但稅單是依稅捐處的稅籍資料開立。資料沒有更新時，稅額就會按未減徵的金額計算，房東要自己核對才會發現。
我們近期在三峽區與三重區，各有一位已委託包租代管的屋主，收到 115 年地價稅單後來訊詢問稅額（案例見第五節）。稅單沒減徵，依自治條例可能和三件事有關：
- 租賃契約生效日與起算年度（第 4 條）。
- 城鄉發展局通報稅捐處的時間（第 7 條）。
- 同一地號只有部分符合優惠時的面積比例（第 6 條）。
實際原因要由稅捐處核對稅籍才知道。您的稅單，稅額和減徵 80% 後算出來的一樣嗎？
目錄
- 包租代管的地價稅，新北市應該怎麼課？
- 稅單沒減徵，處理流程怎麼走？
- 稅單有誤，先不繳還是先繳？
- 稅單沒減徵，最容易踩哪些地雷？
- 三峽區、三重區屋主的實際案例，安收客怎麼處理？
- 常見問題 Q&A
- 新北房東收到地價稅單沒減徵，下一步該怎麼做？
一、包租代管的地價稅，新北市應該怎麼課？
新北市社會住宅包租代管的地價稅，是先按原適用稅率計算，再減徵應納稅額 80%（自治條例第 3 條第 2 款）。同一縣市地價總額未超過累進起點地價時，原適用稅率是 10‰，減徵後實質約 2‰。
社會住宅包租代管是指房東把房子交給政府委任的租屋服務事業承租或媒合，由業者負責招租與日常管理。新北市的優惠規定在《新北市興辦社會住宅與公益出租人出租房屋優惠地價稅及房屋稅自治條例》（114 年 2 月 26 日修正，113 年 7 月 1 日施行）。
表：新北市包租代管地價稅減徵的重點規定（截至 2026 年 10 月）
| 項目 | 規定內容 | 自治條例 |
|---|---|---|
| 優惠內容 | 減徵應納地價稅 80% | 第 3 條第 2 款 |
| 起算時間 | 承租民間住宅或媒合成立之租賃契約生效日當年度起 | 第 4 條第 2 款 |
| 怎麼辦理 | 由城鄉發展局通報稅捐處辦理 | 第 7 條 |
| 只有部分符合 | 同一地號僅部分符合時，按符合的使用面積比例計算 | 第 6 條 |
| 優惠消滅 | 租約終止等原因消滅時，次年度起按一般用地稅率全額課徵 | 第 8 條第 2 款 |
減徵 80% 後，地價稅差多少？
同樣的課稅地價，減徵 80% 後的稅額只有未減徵的五分之一。下表以基本稅率示意，不含累進計算與其他減免，實際稅額以稅捐處核定的繳款單為準。
| 項目 | 未減徵（10‰） | 減徵 80% 後 |
|---|---|---|
| 課稅地價 100 萬元的稅額（示意） | 10,000 元 | 2,000 元 |
| 差額 | — | 少 8,000 元 |
| 三峽區案例（課稅地價約 13.5 萬元） | 1,349 元（稅單金額） | 約 270 元（依課稅地價試算，非稅捐處核定金額） |
新北市 115 至 116 年的累進起點地價為 787 萬 8,000 元。同一縣市地價總額超過起點時，原適用稅率是 15‰ 到 55‰，減徵後實質稅率約 3‰ 到 11‰。
包租代管的減徵 80%，和自用住宅稅率 2‰ 是同一件事嗎？
不是同一件事。包租代管依第 3 條第 2 款「減徵 80%」；公益出租人（把房子租給領有租金補貼的房客，且經新北市政府認定）才是依第 5 條按自用住宅用地稅率課徵。地價總額未超過累進起點時，兩者的稅額剛好相近，但法規依據和辦理方式不同。
二、稅單沒減徵，處理流程怎麼走？
稅單沒減徵的處理步驟是：核對稅額、確認租約起算與通報、請稅捐處更正、留意繳納期限，最後取得更正後的繳款單或辦理退稅。
表：地價稅沒減徵的更正流程
| 步驟 | 依據 | 做法 | 注意事項 |
|---|---|---|---|
| 1. 逐筆核對稅單 | 自治條例第 3 條 | 看地號、課稅地價、稅率與稅額，用「課稅地價 × 原稅率 × 20%」試算減徵後的金額 | 先確認該筆地號是否屬於委託出租的房屋範圍 |
| 2. 確認租約起算與通報 | 自治條例第 4、7 條 | 請承辦業者提供租約生效日，並確認城鄉發展局是否已通報稅捐處 | 通報由主管機關辦理，不是房東申報 |
| 3. 請稅捐處更正 | 自治條例第 7 條 | 提供稅單與租約資料，請該管稅捐分處核對稅籍並更正 | 記下承辦人員與聯絡日期 |
| 4. 留意繳納期限 | 財政部地價稅繳納公告 | 11 月 30 日前，向稅捐處確認會不會在期限內寄出更正後的繳款單 | 沒有明確答覆，就先依稅單繳納 |
| 5. 取得更正單或辦理退稅 | 稅捐稽徵法第 28 條 | 等更正後的繳款單；已繳納者，申請退還溢繳稅款 | 保留繳款證明與聯絡紀錄 |
三、稅單有誤，先不繳還是先繳？
稅捐處沒有明確答覆前，不建議自行決定不繳。期限內等不到更正後的繳款單，就先依稅單繳納，再申請退還，避免被加徵滯納金。
| 做法 | 流程 | 優點 | 要注意 |
|---|---|---|---|
| 等更正單 | 反映稅籍問題 → 稅捐處更正 → 重寄繳款單 → 屋主繳納 | 不必等退稅，不會多繳 | 更正單要在繳納期限內寄到；來不及時，要向稅捐處確認怎麼處理 |
| 先繳再退稅 | 依原稅單繳納 → 申請退還溢繳稅款 → 稅捐處審核退還 | 不會有逾期問題 | 資金先被占用，退稅流程較慢 |
期限提醒：115 年繳納期間是 11 月 1 日至 11 月 30 日。依財政部與地方稅務局公告，逾期每逾 3 日按稅額加徵 1% 滯納金，最高加徵 10%；逾 30 日仍未繳納，會移送強制執行。
以下案例中，業務建議屋主這張稅單先不繳，並同步向稅捐處反映。是否能等到更正單，仍要在 11 月 30 日前向稅捐處確認，沒有確認就以期限為準。
四、稅單沒減徵，最容易踩哪些地雷？
地價稅單沒減徵最常見的地雷，是只看稅率欄、放著不處理，以及多筆地號沒有逐筆核對。三種做法都可能讓您多繳稅，或被加徵滯納金。
⚠️ 地雷 1：只看稅率欄，就判斷有沒有減徵
減徵 80% 是減「應納稅額」，不是把稅率欄改成固定數字。稅率欄寫 10‰，不代表一定沒減徵；稅率欄寫 2‰，也不代表所有地號都已經正確。
合規解方：用「課稅地價 × 原稅率 × 20%」試算，和稅單稅額比對。稅額等於未減徵的金額（例如課稅地價 13.5 萬元、稅額 1,349 元），才是沒套到減徵，這時再請稅捐處確認。
⚠️ 地雷 2：發現稅單有誤，就放著不處理
更正還沒完成，不等於繳納期限會停止。逾期未繳會加徵滯納金，逾 30 日仍未繳納，可能移送強制執行。
合規解方：發現有誤當天就聯絡稅捐處與承辦業者，並在 11 月 30 日前確認更正單會不會在期限內寄出。來不及就先繳納，保留繳款證明，之後再申請退還。
⚠️ 地雷 3：稅單有多筆地號，只看總額，沒有逐筆核對
地價稅單可能一張列多筆地號。同一地號只有部分供出租使用時，減徵是按符合的使用面積比例計算（自治條例第 6 條），不一定整筆都是 80%。
合規解方：逐筆核對地號與稅額，把沒減徵的地號挑出來，連同租約資料交給稅捐處與承辦業者，確認是通報漏列、起算年度，還是面積比例的問題。
五、三峽區、三重區屋主的實際案例，安收客怎麼處理？
以下為我們在新北處理過的實務情況，已去識別化，只保留行政區與處理過程。
這是兩個個案，兩案的成因都還要由稅捐處核對稅籍才能確定，處理天數與結果也會因個案而不同，不代表所有稅單都是同樣原因。
六、常見問題 Q&A
Q1包租代管的地價稅減徵，要自己去稅捐處申請嗎？
不用自己申報。依新北市自治條例第 7 條，符合規定的社會住宅，由城鄉發展局通報稅捐處辦理。但稅單是依稅籍資料開立，收到稅單後仍要自己核對稅額，發現沒減徵再請稅捐處更正。
Q2稅單的稅率欄寫 10‰，一定是沒減徵嗎？
不一定。減徵是減應納稅額 80%，要看稅額有沒有減。請用「課稅地價 × 原稅率 × 20%」試算，和稅單稅額比對；稅額等於未減徵的金額，才需要請稅捐處確認。
Q3稅單有多筆地號，只有部分有減徵，是正常的嗎？
有可能，也有可能是漏列。依自治條例第 6 條，同一地號只有部分符合時，按使用面積比例計算；但若整筆都供出租使用卻沒減徵，就要請稅捐處核對稅籍，不要自行判斷。
Q4包租代管租約中途終止，地價稅會怎麼處理？
減徵的原因消滅後，地價稅自次年度起按一般用地稅率全額課徵（自治條例第 8 條第 2 款）。租約有變動時，請同步告知承辦業者，確認新的課稅方式。
Q5三峽區、三重區的地價稅，要找哪個稅捐分處？
三峽、鶯歌的土地由新北市稅捐處三鶯分處受理，三重、蘆洲由三重分處受理。各分處電話請以新北市稅捐處網站為準，或先撥服務電話 (02)8952-8625 詢問。
七、新北房東收到地價稅單沒減徵，下一步該怎麼做？
收到地價稅單先逐筆核對稅額，確認有沒有減徵 80%；沒有就請稅捐處更正，並在 11 月 30 日前確認繳納方式。以下是您可以直接照做的步驟。
您可以這樣做
- 拍下稅單：連同繳納期限一起留存，傳給承辦業者協助確認。
- 逐筆試算稅額：用「課稅地價 × 原稅率 × 20%」比對，找出沒減徵的地號。
- 請稅捐處更正：提供稅單與租約資料，記下承辦人員與聯絡日期。
- 11 月 30 日前確認繳納方式：等更正單，或先繳納再申請退還，不要讓期限過了。
- 更正後再核對一次：拿到更正後的繳款單，確認每一筆地號的稅額。
新北諮詢管道
- 新北市政府稅捐稽徵處（地價稅核對與更正）：服務電話 (02)8952-8625
- 財政部國地稅服務（全國稅務諮詢）：免付費電話 0800-000-321
- 新北市政府城鄉發展局（包租代管通報）：新北市專用 1999
三峽、鶯歌、樹林房東的其他出租問題，可參考 樹林、三峽、鶯歌包租代管：三鶯樹房東委託前必看【最新】。
作者簡介
林杰霆｜安收客租管 創辦人｜易居社宅主管
2024 年 3 月入職，拿下單季冠軍 1 次、單月冠軍 3 次，累計 6 次單季菁英獎，2026 年 10 月管理案件數突破 100 件，帶領 4 人團隊。安收客租管為易居社宅旗下團隊，新北市、台北市社會住宅包租代管計畫（第五期）承辦廠商。
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資料來源
- 新北市興辦社會住宅與公益出租人出租房屋優惠地價稅及房屋稅自治條例第 2、3、4、5、6、7、8 條（114 年 2 月 26 日修正；查閱日期：2026-10-29）
- 新北市政府稅捐稽徵處：新北市 115 年經重新規定地價後，累進起點地價為 787 萬 8,000 元（2026-03-19；查閱日期：2026-10-29）
- 新北市政府稅捐稽徵處：地價稅繳稅管道多元化（2026-10-22；查閱日期：2026-10-29）
- 臺中市政府地方稅務局：115 年地價稅將於 11 月開徵，請依限繳納（2026-10-21，滯納金規定；查閱日期：2026-10-29）
- 稅捐稽徵法第 28 條（查閱日期：2026-10-29）
- 住宅法第 22 條（查閱日期：2026-10-29）
免責聲明
本文為一般資訊整理，不構成法律或稅務意見；實際規定以主管機關最新公告為準，個案稅額與優惠適用以稅捐稽徵處核定為準。試算金額僅為示意。
本文由安收客租管編輯團隊整理，個案請洽專業人士；如需屋況評估或管理諮詢，歡迎來電洽詢。
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