包租代管費用與稅賦怎麼算？自租、民間代管與社宅實拿收益試算

第二至六節比較包租與代管、三種出租方式的費用與稅賦、板橋 30,000 元兩房公寓的全年實拿、新北與台北的租金上限，並說明試算邏輯；第七節回答 10 個常見問題。

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社會住宅包租代管的承租人須符合資格：設有戶籍、本人與家庭成員均無自有住宅、所得及財產低於公告標準，且申請時未接受其他政府租金補貼（執行要點第二十一點，個案以主管機關審認為準）。

社會住宅包租代管的租稅優惠依住宅法第 22、23 條及各市自治條例辦理；一般民間包租代管適用《租賃住宅市場發展及管理條例》第 17 條。兩者免稅額與必要費用比率不同，所以同樣的租金，申報的所得不同。

必要費用是計算租賃所得時，可先從租金扣除的成本比率。月租 30,000 元時，先扣免稅的 15,000 元，剩下 15,000 元再扣 60%，只有 6,000 元併入綜合所得總額計稅。

承租人須符合資格並經主管機關審認（第二十一點）。包租案的轉租契約應辦理公證，並載明逕受強制執行條款（第二十五點）。房客延遲繳租時，業者須辦理催繳，並先關懷是否有特殊事由（第二十七點）；業者每月全額支付租金給房東。

• ❌ 租金不得超過上限：新北 35,000 元、台北 39,000 元（第八、九點）
• ❌ 一個門牌就是一戶，不得分租（第九點）
• ❌ 有違建或限制使用情形且未改善者，不予受理（第十五點）
• ❌ 簽約租金不得高於評定的市場租金，業者不得賺取租金價差（第十三、十四點）
• ❌ 房東有出售計畫時，業者得不受理（第十五點）

• 自租：360,000 元 × (1 − 43%) = 205,200 元；× 20% = 41,040 元；淨額 360,000 − 41,040 = 318,960 元。
• 民間代管：月租 30,000 元，免稅 6,000 元；6,000～20,000 元的 14,000 元 × 12 個月 × (1 − 53%) = 78,960 元；超過 20,000 元的 10,000 元 × 12 個月 × (1 − 43%) = 68,400 元；合計 147,360 元 × 20% = 29,472 元；淨額 360,000 − 36,000 − 29,472 = 294,528 元。
• 社會住宅：月租 30,000 元，免稅 15,000 元；超過的 15,000 元 × 12 個月 × (1 − 60%) = 72,000 元；× 20% = 14,400 元；淨額 360,000 − 14,400 = 345,600 元。

簽約租金須以評定的市場租金為準，不一定等於房東期待的金額。同樣 20% 稅率下，簽約租金約 27,600 元以上，淨額才高於自租 30,000 元的 318,960 元；約 25,400 元以上，才高於民間代管 30,000 元的 294,528 元。

這個比較只計算稅與服務費，未計入自租要承擔的空置期、招租、修繕與糾紛處理時間。

修繕補助是核銷實際修繕支出，不是額外收入，上表不計入。依執行要點附表三，包租案一般戶每年最高補助 1 萬元、弱勢戶 1.5 萬元，依實際修繕金額核計、逐年申請、最長三年。

• 房屋稅、地價稅的差異（依稅捐處核定）
• 自租的空置期損失與仲介費
• 房東核實列舉費用時的另一種算法
• 公證費與居家安全保險費補助（皆代收代付，依法申請核銷）

簽約租金依國家住都中心公告的租金水準區間表評定每坪月租金，不得超過市場租金，並無條件捨去至百位數；計算時不納入停車位費、水電瓦斯費與管理費（第十三、十四點）。

1. 提供基本資料：門牌、屋況、期望租金。
2. 判斷上限與資格：確認租金是否在上限內，房屋是否符合第九點條件。
3. 屋況確認：業者受理後 7 個工作日內審核文件，符合者再於 7 個工作日內會同房東確認屋況（第十一點）。
4. 簽約：包租契約租期原則 3 年，轉租契約租期至少 1 年並應辦理公證（第二十四、二十五點）。
5. 後續管理：每月租金由業者全額支付，修繕協助與補助申請由業者辦理。

包租代管是指房東把住宅交給業者管理與轉租，適合與否取決於房子條件與房東需求。

✅ 適合

• ✅ 沒空處理水電、修繕與房客聯絡
• ✅ 房子與住處不在同一區，跨區管理不方便
• ✅ 房屋租金在新北 35,000 元、台北 39,000 元以內
• ✅ 希望承租人經過資格審查

❌ 不適合

• ❌ 喜歡親力親為，想自己篩選房客
• ❌ 打算近期出售房屋
• ❌ 房屋有違建未改善，或已分租成多間
• ❌ 期待簽約租金高於評定的市場租金

簽訂包租契約後，至轉租契約起租日前，業者不得將住宅作其他用途，期間的租金、水電瓦斯費與管理費由租屋服務事業負擔（第四十六點）。這項規定只適用包租案。

1. 預估每月租金 R：單位元。
2. 綜所稅邊際稅率 t：5%、12%、20%、30%、40% 擇一。
3. 民間代管服務費率 f：預設 10%。
4. 房屋所在地：新北或台北，用來判斷租金上限。

• 自租：淨額 = 12R − 12R × (1 − 43%) × t
• 民間代管：月計稅所得 = min(max(R − 6,000, 0), 14,000) × (1 − 53%) + max(R − 20,000, 0) × (1 − 43%)；淨額 = 12R × (1 − f) − 12 × 月計稅所得 × t
• 社會住宅：淨額 = 12R − 12 × max(R − 15,000, 0) × (1 − 60%) × t

R 高於新北 35,000 元或台北 39,000 元時，社會住宅欄位顯示「超過上限，請改走民間代管方案」，不顯示差額。範例：R = 30,000、t = 20%、f = 10%，輸出 318,960 元、294,528 元與 345,600 元。試算採標準必要費用、不含房屋稅與地價稅，實際稅額以國稅局核定為準。